รีไฟแนนซ์คอนโด คืออะไร เรื่องที่เราควรรู้ก่อนตัดสินใจ

[พรสัก ส่องแสง]

เชื่อว่าหลายๆ คนคงคุ้นหูกับคำว่า รีไฟแนนซ์ (Re-Finance) มาบ้าง โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่ได้มีการกู้ซื้อคอนโด หรือผ่อนคอนโดไปแล้ว หลังจากที่ได้ผ่อนไปสักพักมักจะมีเจ้าหน้าที่จากธนาคารติดต่อมาให้คำแนะนำเรื่องการรีไฟแนนซ์ หรืออาจจะมีบางคนระแวงว่าเป็นเทคนิคกลลวงรูปแบบหนึ่ง ที่จะให้เรากู้เงินก้อนใหม่ทั้งๆ ที่ไม่จำเป็น เราจะมาทำความรู้จักกันว่าอะไรคือรีไฟแนนซ์คอนโดในบทความนี้

รีไฟแนนซ์คอนโด คืออะไร

การรีไฟแนนซ์คอนโด คือ การขอยื่นกู้สินเชื่อใหม่อีกก้อนกับธนาคารใหม่ เพื่อนำมาใช้หนี้ให้กับธนาคารเดิม และมาผ่อนชำระหนี้ใหม่ด้วยเงื่อนไขที่ดีขึ้น เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง ลดค่าเปลี่ยนสัญญา หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ แต่จะมีข้อกำหนดคือจะต้องผ่อนจนหมดสัญญากับธนาคารเดิม ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะอยู่ที่ 3 ปี โดยส่วนมากมักจะทำกับการกู้ซื้อบ้าน คอนโด รถยนต์ ฯลฯ เพราะจะได้ส่วนลดดอกเบี้ยที่ถูกลงเยอะ

ในการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารเพื่อมาซื้อบ้านหรือคอนโดนั้น โดยทั่วไปแล้วการผ่อนชำระในช่วง 3 ปีแรกทางธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้ค่อนข้างต่ำเป็นพิเศษ ก่อนที่งวดชำระในปีที่เหลือถัดๆ ไปจะคำนวณดอกเบี้ยตามอัตราปกติของธนาคาร ซึ่งมักจะสูงขึ้นกว่าอัตราดอกเบี้ยใน 3 ปีแรกมากพอสมควร จึงเป็นอีกหนึ่งสาเหตุหลักที่ทำให้หลายๆ คนที่ซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด ต่างเลือกที่จะขอรีไฟแนนซ์เพื่อจะได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยหลังจากผ่อนชำระครบ 3 ปีแรกแล้วนั่นเอง
การรีไฟแนนซ์คอนโด ต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายเบื้องต้นสำหรับการรีไฟแนนซ์คอนโด

• ค่าสำรวจและประเมินราคาหลักประกัน ประมาณ 2-3 พันบาท ขึ้นอยู่กับที่ตั้งของหลักประกัน
• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนอง 1% ของวงเงินกู้
• ค่าธรรมเนียมอื่นๆ เช่น ค่าอากรแสตมป์สัญญาเงินกู้ 0.05% ของวงเงิน
• ค่าประกันอัคคีภัย โดยจะเป็นไปตามมูลค่าของบ้าน เป็นประกันภาคบังคับของผู้กู้ซื้อบ้านทุกคนต้องทำ ราคาประมาณ 1-3 พันบาท หรือมากกว่าขึ้นอยู่กับมูลค่าของหลักประกัน

ค่าใช้จ่ายทั้งหมดนี้จะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร โดยอาจจะมีบางส่วนที่แตกต่างกันไปบ้าง บางธนาคารอาจจะมีโปรโมชั่นพิเศษต่างๆ ซึ่งผู้กู้สามารถตรวจสอบได้โดยตรง และเปรียบเทียบความคุ้มค่าของเงื่อนไขการรีไฟแนนซ์คอนโดของแต่ละที่ก่อนตัดสินใจ เพื่อหาโปรโมชั่นที่ดีที่สุดและเข้ากับเราที่สุดเป็นทางเลือกในการรีไฟแนนซ์คอนโด
เอกสารที่ต้องใช้รีไฟแนนซ์คอนโด

จากที่ได้กล่าวมาข้างต้น จะเข้าใจตรงกันว่า การรีไฟแนนซ์คอนโด ก็เปรียบเหมือนกับว่าได้ซื้อคอนโดอีกครั้ง ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีเงื่อนไขการตรวจสอบเบื้องต้นก่อนที่จะตอบได้ว่าเราจะมีคุณสมบัติที่จะรีไฟแนนซ์หรือไม่ ซึ่งมีเอกสารเบื้องต้นที่ต้องเตรียมดังนี้

1. เอกสารแสดงข้อมูลส่วนบุคคล โดยจะเป็นเอกสารที่ยืนยันได้ว่าเราเป็นผู้กู้จริงๆ ไม่ได้แอบอ้างผู้อื่น ประกอบไปด้วย

• สำเนาบัตรประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
• สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้าน ของคู่สมรส (ถ้ามี)
• สำเนาทะเบียนสมรส (ถ้ามี) / หย่า (ถ้ามี)
• สำเนาใบมรณบัตร และทะเบียนสมรสของคู่สมรส (กรณีคู่สมรสเสียชีวิต)

**กรณีที่มีผู้กู้ร่วมด้วย ให้เตรียมเอกสารแสดงตัวแบบเดียวกัน**

2. เอกสารแสดงรายได้ เป็นเอกสารที่ทางธนาคารมักจะขอเพื่อใช้พิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อ และประวัติการเดินบัญชีที่ผ่านมา

บุคคลที่มีรายได้ประจำ

• สลิปเงินเดือน ย้อนหลัง 3 เดือน หรือหนังสือรับรองการทำงาน
• สำเนาบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือน
• หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ (ถ้ามี)
• สำเนารับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) (สำหรับบางธนาคารเท่านั้น)

กรณีบุคคลที่ประกอบธุรกิจส่วนตัว

• สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน/ใบทะเบียนการค้า
• สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นที่มีชื่อผู้กู้/ผู้กู้ร่วม
• สำเนาบัญชีธนาคารย้อนหลัง 12 เดือน (ทั้งในนามบุคคล และกิจการ)
• สำเนา ภ.พ. 30 (ถ้ามี) หรือ ภงด. 50/51 ย้อนหลัง 5 เดือน (ถ้ามี)

**กรณีที่มีผู้กู้ร่วมด้วย ให้เตรียมเอกสารแสดงรายได้แบบเดียวกัน**

ในส่วนของเอกสารแสดงรายได้นั้นแต่ละธนาคารจะขอเอกสารไม่เหมือนกัน บางธนาคารอาจจะขอสำเนาบัญชีย้อนหลังนานถึง 12 เดือน

3. เอกสารด้านหลักประกัน เป็นเอกสารที่ใช้แสดงความเป็นเจ้าของของหลักทรัพย์ที่นำมารีไฟแนนซ์ มักจะเป็นเอกสารจากทางธนาคารเดิม และเป็นเอกสารจากกรมที่ดิน ซึ่งประกอบไปด้วย

• สำเนาเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์หลักประกัน (เช่น โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด อช.2)
• สำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดิน ทด.13 หรือสัญญาให้ที่ดิน ทด.14 หรือ สัญญาซื้อขายห้องชุด
• สำเนาหนังสือสัญญาจำนองที่ดิน หรือสำเนาสัญญาจำนองห้องชุด
• สำเนาสัญญาเงินกู้กับสถาบันการเงินเดิม
• สำเนาใบเสร็จผ่อนชำระค่างวดบ้าน หรือถ้าผ่อนชำระแบบตัดค่างวดอัตโนมัติ ให้ใช้รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 12 เดือน

ใครเหมาะกับการรีไฟแนนซ์คอนโดบ้าง

อย่างที่ได้แจ้งไปว่า การรีไฟแนนซ์นั้นจะช่วยลดอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายลง จึงทำให้จำนวนค่าใช้จ่ายของดอกเบี้ยในแต่ละเดือน และดอกเบี้ยรวมนั้นลดลงไปด้วย ดังนั้นจึงกล่าวได้ว่า การขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์คอนโดเหมาะเป็นพิเศษสำหรับคนที่ต้องการลดค่าใช้จ่ายการผ่อนคอนโดให้ถูกลงจากดอกเบี้ยของคอนโดที่ลดลง และต้องการผ่อนคอนโดให้หมดเร็วขึ้น เพราะช่วยลดระยะเวลาผ่อน 3-10 ปี ที่สำคัญคือ สำหรับผู้ที่ต้องการใช้เงินก้อนสามารถขอวงเงินกู้เพิ่มได้ เพื่อนำไปใช้จ่ายในการซ่อมแซมคอนโด ที่อยู่อาศัย หรือนำไปปิดหนี้บัตรเครดิตได้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำ
คุณสมบัติเบื้องต้นสำหรับผู้ที่สนใจจะรีไฟแนนซ์คอนโด

สำหรับผู้ที่สนใจจะรีไฟแนนซ์คอนโด ควรมีคุณสมบัติเบื้องต้นดังนี้

1. พนักงานบริษัท / ข้าราชการ / รัฐวิสาหกิจ

• รายได้รวมตั้งแต่ 15,000 บาท ต่อเดือนขึ้นไป
• สัญชาติไทย อายุ 20 - 65 ปี
• อายุงานในบริษัทปัจจุบันไม่น้อยกว่า 3 เดือน และผ่านช่วงการทดลองงานแล้ว

2. เจ้าของธุรกิจส่วนตัว / เจ้าของกิจการ

• รายได้รวมตั้งแต่ 30,000 บาท ต่อเดือนขึ้นไป
• สัญชาติไทย อายุ 20 - 65 ปี
• มีการจดทะเบียนบริษัท หรือประกอบธุรกิจมาไม่น้อยกว่า 2 ปี

3. ผู้ประกอบอาชีพอิสระ / ฟรีแลนซ์ (Freelance)

• รายได้รวมตั้งแต่ 30,000 บาท ต่อเดือนขึ้นไป
• มีเอกสารแสดงที่มาของรายได้ตามกฎหมาย
• สัญชาติไทย อายุ 20 - 65 ปี
• ประกอบอาชีพมาแล้วไม่น้อยกว่า 2 ปี

การสมัครรีไฟแนนซ์คอนโดควรทำเมื่อไร

สำหรับผู้ที่ต้องการสมัครรีไฟแนนซ์คอนโด แนะนำให้ทำการสมัครประมาณ 1 เดือน ก่อนครบกำหนด 3 ปี เพราะโดยปกติทางธนาคารจะใช้เวลาในการพิจารณาสินเชื่อการรีไฟแนนซ์ประมาณ 2-6 สัปดาห์ และไม่ควรยื่นล่วงหน้านานเกินไป เพราะดอกเบี้ยบ้านและคอนโดมักจะมีการปรับเปลี่ยนในทุกๆ 3 เดือน

โดยการรีไฟแนนซ์คอนโดมักจะทำทุกครั้งเมื่อครบกำหนดสัญญา 3-5 ปี แล้วแต่เงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญากู้ซื้อ ถึงแม้ว่าการรีไฟแนนซ์ก่อนครบสัญญาจะสามารถทำได้ แต่ไม่แนะนำให้ทำเพราะจะมีค่าปรับประมาณ 2-3% ของยอดหนี้คงเหลือตามที่ระบุไว้ในสัญญา
คำถามที่พบบ่อย (FAQ) เกี่ยวกับรีไฟแนนซ์คอนโด

การรีไฟแนนซ์คอนโด ต้องทำประกัน MRTA ไหม?

ประกัน MRTA หรือประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อบ้าน ในส่วนนี้จะทำประกัน หรือไม่ทำประกันก็ได้ ไม่มีผลกับการพิจารณาการรีไฟแนนซ์คอนโด บางคนอาจจะยังมีประกันนี้จากธนาคารเดิม ก็สามารถแจ้งย้ายสิทธิ์มาที่ธนาคารใหม่ได้ หรือจะเลือกซื้อประกันนี้กับเจ้าอื่นก็ได้เช่นเดียวกัน ซึ่งทางธนาคารมักมีสิทธิประโยชน์พิเศษให้สำหรับผู้ที่มีประกันนี้ เช่น ดอกเบี้ยพิเศษ หรือฟรีค่าจดจำนอง เป็นต้น

คอนโดแบบไหน สามารถรีไฟแนนซ์ได้บ้าง?

โดยปกติไม่ว่าจะเป็นคอนโด บ้าน หรืออาคารพาณิชย์ ทั้งที่ปลูกสร้างเอง หรือปลูกสร้างจากทางโครงการ ต่างก็สามารถทำการรีไฟแนนซ์ได้ทั้งสิ้น

หากมีประวัติทางการเงินไม่ดี จะรีไฟแนนซ์คอนโดได้หรือไม่?

หากมีประวัติทางการเงินไม่ค่อยดี จะเสียโอกาสในการทำรีไฟแนนซ์หรือธุรกรรมทางการเงินอื่นๆ ได้ค่อนข้างสูง ดังนั้นเราควรรักษาประวัติทางการเงินให้ดี หากเรามีปัญหาอะไรทำให้ไม่สามารถผ่อนชำระคืนหนี้ได้ ก็ควรติดต่อพูดคุยกับทางธนาคารโดยตรง แล้วร่วมกันเจรจาหาทางออก ไม่ควรหนีหายจนทำให้เสียเครดิต
สรุป

สำหรับคนที่สนใจอยากรีไฟแนนซ์คอนโด ข้อแนะนำอย่างแรกคือควรศึกษาและทำความเข้าใจเกี่ยวกับสินเชื่อ และหาข้อมูลโปรโมชั่นการรีไฟแนนซ์คอนโดของธนาคารต่างๆ ไว้ ซึ่งอาจจะทำตั้งแต่ช่วงแรกๆ ที่เริ่มผ่อนคอนโด ลองเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย และเงื่อนไขต่างๆ ของแต่ละธนาคารที่เหมาะกับความต้องการของเรามากที่สุด ซึ่งระยะเวลาที่เหมาะสมที่สุดคือช่วงหลังผ่อนคอนโดไปประมาณ 3 ปี ที่สำคัญคือต้องพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระของตัวเราเอง คำนวณจำนวนวงเงินให้อยู่ในระดับที่เราผ่อนได้จริง รักษาเครดิตการเงินไว้ไม่ให้เสียประวัติเพื่อตัวของเราเอง มิเช่นนั้นแทนที่จะทำให้หนี้น้อยลงจะกลายเป็นผลเสียกับเราในระยะยาวได้