ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้านใครที่ผ่อนบ้านมาแล้ว 3 ปี หรือพึ่งจะผ่อนบ้านต้องรู้ว่าปกติแล้วดอกเบี้ยบ้านใน 3 ปีแรกจะเป็นดอกเบี้ยแบบคงที่ก็คือ ดอกเบี้ยจะเท่าเดิมไม่เปลี่ยนแปลงไม่ว่าดอกเบี้ยนโยบายจะเพิ่มหรือลด แต่พอเข้าปีที่ 4 ดอกเบี้ยจะเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัวในทันที เพราะฉะนั้นสิ่งที่จะเกิดขึ้นอย่างแรกเลยก็คือ ดอกเบี้ยแพงขึ้น อย่างที่ 2 ดอกเบี้ยบ้านจะถูกเพิ่มหรือลดตามประกาศดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย
นี่จึงเป็นสาเหตุที่หลายคนหันมาสนใจหรือเริ่มต้นรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อให้ดอกเบี้ยถูกลง และดอกเบี้ยกลับมาคงที่
แต่การรีไฟแนนซ์บ้านก็ต้องมีค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่าย ดังนั้นบทความนี้เราจะมาดูค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการรีไฟแนนซ์บ้าน และมาเข้าใจการรีไฟแนนซ์บ้านกัน
ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้าน กับรีเทนชั่นต่างกันไหมก่อนอื่นเรามาลองปรียบเทียบค่าใช้จ่ายระหว่าง 2 วิธียอดฮิตในการลดดอกเบี้ยบ้านกันก่อนดีกว่านั่นก็คือ รีเทนชั่น และ รีไฟแนนซ์บ้าน ซึ่งค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันระหว่างการรีไฟแนนซ์บ้าน และการรีเทนชั่นบ้าน ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยดังต่อไปนี้
วัตถุประสงค์หลัก:
•
การรีไฟแนนซ์บ้าน: วัตถุประสงค์หลักของการรีไฟแนนซ์บ้านคือ การลดอัตราดอกเบี้ย โดยใน 3 ปีแรกธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยต่ำและคงที่ แต่พอเข้าปีที่ 4 ดอกเบี้ยจะถูกเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว และอัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้น การรีไฟแนนซ์จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อลดอัตราดอกเบี้ยให้ถูกลงและทำให้ดอกเบี้ยกลับมาเป็นแบบคงที่
•
การรีเทนชั่นบ้าน: วัตถุประสงค์หลักของการรีเทนชั่นบ้านก็เหมือนกับการรีไฟแนนซ์บ้านตรงที่ทำเพื่อลดดอกเบี้ย เพียงแต่ดอกเบี้ยที่ลดจะไม่เยอะเท่ากับการรีไฟแนนซ์บ้าน
รูปแบบการกู้ยืม:
•
การรีไฟแนนซ์บ้าน: จะเป็นการขอสินเชื่อกับธนาคารใหม่ เป็นการกู้หนี้จากธนาคารใหม่เพื่อมาปิดหนี้บ้านที่ธนาคารเก่า โดยย้ายไปเป็นหนี้กับธนาคารใหม่แทน
•
การรีเทนชั่นบ้าน: เป็นการขอลดดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเดิม ยังเป็นลูกหนี้กับธนาคารเดิม
ค่าใช้จ่าย:
•
การรีไฟแนนซ์บ้าน:
ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้านจะแบ่งเป็น 2 แบบคือ แบบบังคับ เช่น ค่าประเมินบ้าน, ค่าอากรณ์แสตมป์, ค่าจดจำนอง, ค่าประกันอัคคีภัย ซึ่งในบางธนาคารก็จะมีโปรโมชันฟรีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เหล่านี้ส่วนค่าใช้จ่ายแบบไม่บังคับก็เช่น ค่าประกัน MRTA เป็นต้น
•
การรีเทนชั่นบ้าน: สำหรับการรีเทนชั่นจะมีค่าใช้จ่ายที่น้อยกว่าการรีไฟแนนซ์บ้านโดยจะมีแค่ค่าธรรมเนียม 1-2% ของยอดหนี้เดิม หรือ ยอดหนี้บ้านคงเหลือแล้วแต่ธนาคารจะกำหนด
อัตราดอกเบี้ย:
•
การรีไฟแนนซ์บ้าน: สำหรับดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้านจะถูกกว่าดอกเบี้ยของการรีเทนชั่น โดยในปัจจุบันจะเฉลี่ย 3 ปีถูกสุด 3.27% แต่จากที่ได้ลองเข้าไปใช้บริการเปรียบเทียบรีไฟแนนซ์บ้านจาก Refinn ดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 3.25%
•
การรีเทนชั่นบ้าน: ส่วนดอกเบี้ยจากการรีเทนชั่นจะไม่แน่นอน แตกต่างกันไปในแต่ละธนาคารซึ่งจะน้อยกว่าดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้าน เช่น อาจจะลดลงจากเดิม 1-2%
การรีไฟแนนซ์บ้านและการรีเทนชั่นบ้านต่างมีข้อแตกต่างให้พิจารณาไม่ว่าจะเป็นเรื่องดอกเบี้ยที่ลดต่างกัน หรือ ค่าใช้จ่ายที่ต่างกัน ดังนั้นเรามาสรุปข้อดีข้อเสียของการรีไฟแนนซ์บ้านและการรีเทนชั่นกันดีกว่า
รีเทนชั่น (Retention)ข้อดี:
•
ค่าใช้จ่ายน้อยกว่า: การรีเทนชั่น มักมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าการรีไฟแนนซ์เนื่องจากคุณไม่ต้องจ่ายค่าประเมินทรัพย์สินใหม่หรือค่าธรรมเนียมการจัดสัญญาใหม่
•
ไม่ต้องเปลี่ยนธนาคาร: คุณยังคงใช้ธนาคารหรือสถาบันการเงินเดิมและไม่ต้องเปลี่ยนแปลงสัญญากู้ยืมเงินที่มีอยู่ ซึ่งลดความซับซ้อนและเรื่องราวในกระบวนการ
•
ระยะเวลาที่รวดเร็ว: การรีเทนชั่น อาจใช้เวลาน้อยกว่าในการพิจารณาอนุมัติเมื่อเทียบกับกระบวนการรีไฟแนนซ์
ข้อพิจารณา:
•
อัตราดอกเบี้ยไม่ใช่ที่ต่ำสุด: คุณอาจไม่ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุดในตลาด เนื่องจากการ รีเทนชั่น จะขึ้นอยู่กับการต่อรองกับธนาคารเดิม
รีไฟแนนซ์ (Refinance)ข้อดี:
•
อัตราดอกเบี้ยต่ำ: การรีไฟแนนซ์ช่วยให้คุณสามารถเข้าถึงอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าซึ่งในระยะยาวจะทำให้สามารถประหยัดเงินได้มากกว่าการรีเทนชั่นเป็นหลักแสน
•
มีโอกาสขอเงินสดเพิ่ม: ถ้าหากธนาคารใหม่ประเมินราคาบ้านสูงกว่าหนี้บ้านคงเหลือของคุณ จะสามารถขอกู้เพื่อปิดหนี้ และกู้เพิ่มเพื่อใช้เอนกประสงค์ได้อีกด้วย
ข้อพิจารณา:
•
ค่าใช้จ่ายมากกว่า: การรีไฟแนนซ์มักมีค่าใช้จ่ายมากกว่า เช่น ค่าประเมินทรัพย์สินใหม่, ค่าธรรมเนียมการจัดสัญญา, และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจัดสัญญาใหม่ แต่ทั้งนี้บางธนาคารก็มีโปรโมชันฟรีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้
การเลือกระหว่างรีเทนชั่นและรีไฟแนนซ์บ้าน ควรพิจารณาวัตถุประสงค์และสถานการณ์การเงินของคุณ รวมถึงค่าใช้จ่ายและอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมกับคุณ เพื่อตัดสินใจให้เหมาะสมสำหรับความต้องการและเป้าหมายการเงินของคุณในระยะยาวและระยะสั้น
ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้าน มีอะไรบ้างสำหรับค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้านมีหลายรายการที่คุณควรพิจารณาเมื่อคุณตัดสินใจที่จะทำการรีไฟแนนซ์บ้าน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจแตกต่างกันไปตามธนาคารหรือสถาบันการเงินที่คุณเลือก และสถานการณ์การเงินของคุณ ต่อไปนี้คือค่าใช้จ่ายที่มักปรากฏในกระบวนการรีไฟแนนซ์บ้าน:
•
ค่าประเมินบ้าน : จะอยู่ที่ประมาณ 2-3 พันบาท ซึ่งจะขึ้นอยู่กับหลักประกันด้วย
•
ค่าจดจำนอง : สำหรับค่าจดจำนองจะอยู่ที่ 1% ของวงเงินกู้ โดยจะต้องจ่ายตอนจดจำนองใหม่ ณ กรมที่ดิน
•
ค่าประกันอัคคีภัย : จะขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้าน แต่ทั้งนี้ประกันอัคคีภัยจะมีค่าใช้จ่ายที่ไม่สูงนักโดยจะอยู่ที่ 1-3 พันบาท
•
ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ : เช่น ค่าอากรแสตมป์ ซึ่งจะคิดเป็น 0.05% ของวงเงิน
ค่าใช้จ่ายทั้งหมดนี้ควรถูกพิจารณาในการคำนวณว่าการรีไฟแนนซ์บ้านนั้นคุ้มค่าหรือไม่ และอาจมีการต่อรองเพื่อลดค่าใช้จ่ายบางรายการกับธนาคารหรือสถาบันการเงินของคุณ ทั้งนี้การใช้บริการผู้เชี่ยวชาญทางการเงินเพื่อขอคำปรึกษาเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้านก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้ง่ายขึ้นเมื่อต้องการรีไฟแนนซ์บ้าน
ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้าน แต่ละที่ต่างกันไหมเป็นเรื่องที่สำคัญในการเลือกธนาคารที่เหมาะกับความต้องการของคุณ เพราะค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจมีความแตกต่างไปตามนโยบายของแต่ละธนาคารและสถานะทางการเงินของคุณ นี่คือตัวอย่าง 8 ธนาคารที่มีดอกเบี้ยและโปรโมชันในการช่วยลดค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้านที่น่าสนใจ:
1. ธนาคารทหารไทยธนชาต (TTB) • มีสองกลุ่มผลิตภัณฑ์หลัก คือ
◦
สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ทีทีบีสำหรับลูกค้าที่รับเงินเดือนผ่านบัญชี TTB Payroll ที่มีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3 ปีแรกต่ำสุดที่ 3.25% โดยมีวงเงินขั้นต่ำที่ 500,000 บาทและสูงสุดไม่เกิน 50,000,000 บาท
◦
สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ทีทีบีสำหรับลูกค้าทั่วไป ที่ไม่มีบัญชีเงินเดือนผ่าน ทีทีบี ที่มีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยใน 3 ปีแรกต่ำสุดที่ 3.35% ในกรณีลูกค้าทั่วไปที่สมัครพร้อมผลิตภัณฑ์เสริม 3 ประเภท โดยมีอัตราดอกเบี้ยในปีแรกที่ 2.75% และในปีที่ 2-3 คือ MRR-3.93% หรือตัวเลื่อย 1-3 คือ MRR-4.23%
• สำหรับการรีไฟแนนซ์บ้านพร้อมที่ดินหรือห้องชุดคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ธนาคารจะให้วงเงินเท่ากับยอดหนี้เดิมหรือสูงสุดไม่เกิน 95% ของราคาประเมินที่ธนาคารกำหนด
• ในกรณีการรีไฟแนนซ์บ้านพร้อมที่ดินหรือห้องชุดคอนโดมิเนียมราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ธนาคารจะให้วงเงินเท่ากับยอดหนี้เดิมหรือสูงสุดไม่เกิน 90% ของราคาประเมินที่ธนาคารกำหนด โดยเลือกตัวไหนต่ำกว่า และยังให้ระยะเวลากู้สูงสุดถึง 35 ปี โดยคำนึงถึงอายุของผู้กู้ซึ่งต้องไม่เกิน 65 ปี ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยฐานของธนาคารเป็น MRR = 7.580%
2.ธนาคารแลนด์แอนด์เฮ้าส์จำกัด (มหาชน) (LH Bank) • อัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้านเฉลี่ยในระยะ 3 ปีแรกต่ำสุดอยู่ที่ 3.30% โดยใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวเป็นเกณฑ์ในการคำนวณ ตลอด 3 ปีแรก = MRR-5.25%
• วงเงินกู้มีอัตราส่วน 100% ของภาระหนี้คงเหลือจากสถาบันการเงินเดิม แต่ไม่เกินราคาประเมินหลักประกัน
• เงื่อนไขผู้กู้คือต้องมีรายได้ตั้งแต่ 75,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป
3.ธนาคารกรุงเทพ (BBL) • อัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้านเฉลี่ยในระยะ 3 ปีแรกต่ำสุดอยู่ที่ 3.35%
• ในกรณีที่หลักทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยในกลุ่มโครงการที่มีข้อตกลงกับธนาคาร วงเงินกู้สูงสุดเท่ากับ 100% ของภาระหนี้คงเหลือ แต่มีเงื่อนไขให้อนุมัติวงเงินตั้งแต่ 1 ล้านบาทขึ้นไป และอยู่ในกรณีของการทำประกันคุ้มครองสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยทั่วไปที่ไม่มีข้อตกลงกับธนาคาร อัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์เฉลี่ยในระยะ 3 ปีแรกต่ำสุดอยู่ที่ 3.55% โดยให้วงเงินกู้สูงสุดเท่ากับ 100% ของภาระหนี้คงเหลือ แต่มีเงื่อนไขให้อนุมัติวงเงินตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป และอยู่ในกรณีของการทำประกันคุ้มครองสินเชื่อ
4.ธนาคารกรุงศรีอยุธยา (BAY) • อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านเฉลี่ยในระยะ 3 ปีอยู่ที่ 3.50%
• แบ่งเป็น อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอด 3 ปี คือ ปีที่ 1 = 2.50% ปีที่ 2 = 3.50% และปีที่ 3 = 4.50%
• วงเงินกู้สูงสุดที่ 95% ของราคาประเมินหลักประกัน
• ระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุดถึง 30 ปี (รวมระยะเวลาผ่อนชำระและอายุของผู้กู้ต้องไม่เกิน 65 ปี)
• เงื่อนไขผู้กู้คือต้องมีรายได้ตั้งแต่ 75,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป
5.ธนาคารกรุงไทย (KTB) • อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยในระยะ 3 ปีอยู่ที่ 3.62%
• สำหรับสินเชื่อรีไฟแนนซ์แบบทำประกัน มีอัตราดอกเบี้ยปีที่ 1-3 = MRR-3.70%
• สำหรับสินเชื่อรีไฟแนนซ์แบบไม่ทำประกัน มีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีอยู่ที่ 3.72%
• วงเงินกู้สูงสุดที่ 100% ของภาระหนี้คงเหลือจากสถาบันการเงินเดิม
•ระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุดถึง 40 ปี
6.ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (G H Bank) • อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านสุขสันต์สำหรับกลุ่มลูกค้าสวัสดิการอยู่ที่ 3.75%
• วงเงินกู้สูงสุดตามเกณฑ์หลักประกันและรายได้ตามระเบียบปฏิบัติงานสินเชื่อของธนาคาร
• สำหรับลูกค้าทั่วไปหรือกลุ่มลูกค้ารายย่อย อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีอยู่ที่ 3.85%
• วงเงินสูงสุดตามเกณฑ์หลักประกันและรายได้ตามระเบียบปฏิบัติงานสินเชื่อของธนาคาร
• ระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุดถึง 40 ปี
7.ธนาคารกสิกรไทย (Kbank) • สำหรับบ้านในโครงการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นพันธมิตรของธนาคาร
◦ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน MRR = 3.15% ตลอด 3 ปีแรก
◦ อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีเท่ากับ 3.90%
◦ วงเงินกู้ไม่เกิน 100% ของราคาประเมินหลักประกัน
• สำหรับโครงการทั่วไปที่ต้องการลดดอกเบี้ย:
◦ อัตราดอกเบี้ยตามอัตราสินเชื่อเงินให้ธนาคารที่ MRR = 7.050% ในช่วง 3 ปีแรก
◦ วงเงินกู้สูงสุด 90% ของมูลค่าหลักประกัน
◦ ระยะเวลาผ่อนชำระสูงสุดไม่เกิน 30 ปี (อายุผู้กู้ไม่เกิน 70 ปี)
8.ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) • สินเชื่อทั่วไปที่รีไฟแนนซ์จากสถาบันการเงินอื่นมาขอลดดอกเบี้ยบ้าน มี 2 รูปแบบของอัตราดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้าน: แบบทำประกัน และแบบไม่ทำประกัน
• เงื่อนไขการทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อคือต้องมากกว่า 70%
• วงเงินกู้สูงสุดต้องไม่เกินวงเงินสินเชื่อเคหะเท่ายอดหนี้เดิมของวงเงินกู้
สำหรับลูกค้าทั่วไป ลูกค้าโครงการ / ลูกค้าองค์กร:อัตราดอกเบี้ยพิเศษขึ้นอยู่กับประเภทโครงการหรือประเภทองค์กร
รีไฟแนนซ์บ้านที่ไหนดีอ่านมาจนถึงตรงนี้หลายคนก็คงอยากรีไฟแนนซ์บ้านกันแล้วใช่ไหมครับ แต่ธนาคารที่มีบริการรีไฟแนนซ์บ้านก็มีเต็มไปหมด และแต่ละธนาคารก็มีโปรโมชันไม่เหมือนกัน ลำพังจะให้ไปนั่งหาโปรโมชันทีละธนาคารมาเปรียบเทียบเองก็เสียเวลาอีก พอเลือกได้แล้วก็ต้องเข้าไปคุยทีละธนาคารอีก
ดังนั้นผมขอแนะนำแพลตฟอร์มที่จะเข้ามาช่วยให้การรีไฟแนนซ์บ้านของคุณสะดวกและง่ายยิ่งขึ้นอย่าง Refinn ซึ่งทาง Refinn เขาได้รวบรวมโปรโมชันรีไฟแนนซ์บ้านจากธนาคารชั้นนำมาไว้ในที่เดียว ให้คุณได้เปรียบเทียบและเลือกสมัครได้ตามที่ต้องการโดยทาง Refinn และที่สำคัญเขายังมีเจ้าหน้าที่คอยติดตามและดำเนินเรื่องให้ตั้งแต่ต้นจนเสร็จสิ้นกระบวนการ
เรียกได้ว่าถ้าเข้าไปใช้บริการรีไฟแนนซ์บ้านกับ Refinn คุณจะแทบไม่ได้ยุ่งยากทำอะไรเลยแค่กรอกข้อมูลและรอเจ้าหน้าที่ประสานงานให้ เพียงเท่านี้คุณก็สามารถรีไฟแนนซ์บ้านได้แล้ว
สรุปสำหรับการรีไฟแนนซ์บ้านนั้นแน่นอนว่าสามารถลดดอกเบี้ยได้มากกว่าการรีเทนชั่นแต่ก็อาจจะมีค่าใช้จ่ายบ้างเล็กน้อย แต่ระยะยาวแน่นอนว่าการรีไฟแนนซ์บ้านประหยัดดอกเบี้ยได้มากกว่าเป็นหลักแสน ซึ่งจริง ๆ แล้วหลายคนที่บอกว่ารีไฟแนนซ์บ้านแพงเพราะไปเลือกทำประกัน MRTA เพราะคิดว่าถ้าทำแล้วจะได้ดอกเบี้ยถูกกว่า หรือ ถ้าไม่ทำแล้วจะส่งผลให้การรีไฟแนนซ์บ้านไม่ผ่านการอนุมัติ ต้องบอกว่าไม่เป็นความจริงอย่างแน่นอน เพราะประกัน MRTA เป็นประกันภาคบังคับ จะทำหรือไม่ทำก็ได้
โดยประกัน MRTA มีข้อดีตรงที่ว่าถ้าผู้ทำประกันเสียชีวิตในขณะที่ยังผ่อนชำระหนี้บ้านไม่หมด หนี้จะถูกยกเว้นในทันทีและบ้านก็จะตกไปเป็นมรดกของผู้ที่สืบต่อทางสายเลือดตามกฎหมาย
ดังนั้นใครที่กำลังจะรีไฟแนนซ์บ้านและเข้าใจเรื่องค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้วก็ขอแนะนำอีกครั้งให้เข้าไปใช้บริการรีไฟแนนซ์บ้านกับทาง Refinn เพื่อความสะดวกและรวมเร็ว รวมถึงยังสามารถปรึกษากับผู้เชียวชาญทางการเงินได้อีกด้วย