ไม่ใช่มนุษย์เงินเดือน จะกู้ซื้อบ้านได้อย่างไร ?

[โรงเรียนธุรกิจอสังหาฯไทย]

อาชีพอิสระ หรือ ฟรีแลนซ์ (Freelance) เป็นอีกอาชีพยอดนิยมของคนที่ต้องการรายได้มากกว่าเงินเดือน หรือต้องการเวลาที่ยืดหยุ่นกว่าการทำงานประจำ ซึ่งให้อิสระในการใช้ชีวิตมากกว่า แต่การจะมีบ้านสักหลัง อาจจะเป็นกังวลว่า “รายได้ไม่ประจำ” จะทำการกู้ได้หรือไม่ ธนาคารจะอนุมัติวงกู้กู้ไหม คงเป็นคำถามที่ยังวนเวียนในหัว เรารวบรวมมาให้แล้ว ว่า อาชีพอิสระ หรือฟรีแลนซ์ (Freelance) นั้นต่างก็กู้บ้านได้ แต่มีข้อกำหนดหลายๆ อย่าง จะมีอะไรบ้างและต้องเตรียมตัวอย่างไร ที่จะช่วยให้อาชีพอิสระ กู้ซื้อบ้านผ่านง่ายกว่าเดิม

 
อาชีพอิสระกู้ซื้อบ้าน ได้ไหม ?

                อาชีพอิสระ หรือฟรีแลนซ์ (Freelance) กู้ซื้อบ้านได้ไหม คำตอบคือ กู้ได้ แต่ ผู้ที่ทำอาชีพอิสระ รายได้ไม่ประจำ จะยากกว่าคนทำงานประจำ เพราะธนาคารมองว่า อาชีพอิสระนั้นไม่มั่นคง มีรายได้ไม่สม่ำเสมอหรือไม่ชัดเจน ความเชื่อมั่นจึงอยู่ในเกณฑ์ต่ำจนยากที่ธนาคารจะยอมรับความเสี่ยงได้

                โดยธนาคารจึงต้องขอเอกสารทางการเงินเพื่อยืนยันรายได้ และแหล่งที่มาของรายได้ของผู้ยื่นกู้เพื่อใช้พิจารณาว่า สามารถให้สินเชื่อได้หรือไม่ รวมไปถึงเพื่อประเมินวงเงินที่สมเหตุสมผลกับรายได้ของผู้ยื่นกู้ โดยที่มีความเสี่ยงที่จะไม่ชำระคืนหรือชำระคืนไม่ไหวน้อยที่สุด   

                ดังนั้น โจทย์ของธนาคาร คือ ต้องการสิ่งที่สามารถยืนยันรายได้ของผู้ยื่นกู้ได้ ไม่ได้เจาะจงว่าต้องเป็นสลิปเงินเดือนเสมอไปเท่านั้น เพียงแต่ว่า สลิปเงินเดือนเป็นสิ่งที่พนักงานประจำหรือคนที่มีเงินเดือนเข้าอย่างสม่ำเสมอ เป็นเอกสารทางการเงินที่ช่วยยืนยันรายได้ได้อย่างชัดเจน

                กรณีคนที่ไม่ได้ทำงานประจำ ก็สามารถยื่นขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารได้ เพียงแต่เรื่องของการเตรียมตัวและเอกสารการเงินที่ต้องใช้ยืนยันกับธนาคาร จะมีความแตกต่างและซับซ้อนมากกว่าคนที่มีสลิปเงินเดือนอยู่บ้าง

 

ธนาคารพิจารณาปล่อยกู้อาชีพอิสระจากอะไรบ้าง ?

   - รายได้เฉลี่ยต่อเดือน
   - ประเภทอาชีพอิสระ จำนวนต้นทุนมากน้อยส่งผลต่อการคิดฐานรายรับ
   - สัญญาจ้างงาน เป็นแบบมีระยะเวลาหรือไม่มีระยะเวลา
   - อายุงานอย่างต่ำควรอยู่ที่ 2 ปีขึ้นไป ดูความสม่ำเสมอของงานและรายได้
   - รายการบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน แสดงความเคลื่อนไหวทางธุรกรรมโดยเฉพาะรายรับต้องตรงกับค่าจ้างในแต่ละเดือน
   - ภาระหนี้สิน ไม่ควรมีหนี้สินที่กำลังผ่อนอยู่มากเกินไปและต้องมีการชำระหนี้อย่างสม่ำเสมอไม่ค้างหนี้
 
   ยอดสินเชื่อที่ปล่อยธนาคารจะอนุมัติจากราคาประเมินตลาด จากบริษัทประเมินกลาง ซึ่งทางบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้บริการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ประเมินราคาที่ดิน บ้าน คอนโดฯ อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ




เทคนิคยื่นกู้บ้านของอาชีพอิสระ

1. เตรียมเอกสารยื่นกู้ให้พร้อม โดยเอกสารพื้นฐานมักประกอบไปด้วย

   - สำเนาบัตรประชาชนผู้กู้
   - สำเนาทะเบียนบ้านผู้กู้
   - ใบเปลี่ยนชื่อ/นามสกุล/ทะเบียนสมรส/ใบหย่า (ถ้ามี)
   - บัญชีเงินเดือนหรือบัญชีรายรับ/รายการเดินบัญชี Statement ย้อนหลัง 6 เดือน – 1 ปี
   - ใบจองซื้อ/สำเนาโฉนดที่ดิน
   - เอกสารเพิ่มเติมสำหรับอาชีพ Freelance
   - Statement แสดงรายการเดินบัญชีย้อนหลัง อย่างน้อย 12 เดือน
   - ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับผู้มีเงินได้กรณีทั่วไป (ภ.ง.ด.90)
   - ใบเสร็จรับเงินชำระภาษีประจำปี
   - หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย ตามมาตรา 50 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร (ใบ 50 ทวิ)
   - ใบสัญญาจ้างงาน อาจมีเอกสารอื่น ๆ ร่วมด้วย
 

2. จ่ายภาษีและยื่นแบบครบถ้วนทุกปี

    - การจ่ายภาษีเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่งสำหรับอาชีพ Freelance ไม่ว่าเราจะมีรายได้มากหรือน้อยก็ตาม ทุก ๆ ปีเราต้องยื่นแบบภาษีภายใต้ระยะเวลาที่กำหนด เมื่อยื่นแบบภาษีแล้วก็จะได้รับเอกสาร ภ.ง.ด.90 และใบเสร็จ เราควรเก็บย้อนหลังนาน 2-3 ปี เพื่อความฝันอยากมีบ้าน โดยเราจะมาลองแบ่งขั้นตอนจัดการภาษีผ่าน 3 ขั้นตอนดังนี้
    - รวบรวมเงินได้พึงประเมิน คำนวณเงินได้สุทธิ
สิ่งที่เอามาคำนวณภาษี คือ จำนวนเงินได้สุทธิ ที่คิดจากเงินได้พึงประเมิน (หรือทำความเข้าใจง่าย ๆ ว่าเงินที่ได้รับการยกเว้นภาษี) ต้องเตรียมเอกสาร และคำนวณเงินได้พึงประเมินด้วยตัวเอง หลักฐานสำคัญชิ้นนี้ ก็คือ ใบหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% ซึ่งนายจ้างที่จ้างงาน ที่เราจะได้รับจากผู้ว่าจ้าง จ้างด้วยเงินค่าจ้างเกิน 1,000 บาทขึ้นไป ต้องเก็บไว้ให้ดี ๆ เพราะจะสามารถทำให้เราลดหย่อนภาษีได้ดีเลยทีเดียว

   - ค่าใช้จ่าย และการลดหย่อนภาษี
ซึ่งเราจะหักจากเงินได้พึงประเมิน โดยหักแบบเหมา 50% แต่ไม่เกิน 100,000 บาท ส่วนรายการที่สามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้ก็มาจากการทำประกัน ทั้งประกันชีวิต ประกันสุขภาพ และประกันสังคม หรือแม้แต่ หุ้น กองทุน LTF หรือ RMF นั่นเอง

สำหรับการยื่นภาษีสามารถก็ทำได้ 2 วิธี คือ

   - ยื่นแบบฟอร์ม ภ.ง.ด. 90 ด้วยตัวเอง ที่สำนักงานกรมสรรพากรในจังหวัดที่เราอยู่
   - ยื่นออนไลน์ ในเว็บไซต์กรมสรรพากร แล้วชำระภาษีผ่านธนาคาร ไปรษณีย์ และบัตรเครดิต สะดวกสบายชำระได้หลายทาง
 

3. ไม่มีหนี้สิน ไม่ติดเครดิตบูโร

เนื่องจากเจ้าหน้าที่สินเชื่อธนาคารจะขอให้เราเซ็นยินยอมให้มีการตรวจสอบประวัติทางธุรกรรมโดยผู้ดำเนินการเก็บข้อมูลไม่ว่าจะเป็น ผ่อนจ่ายบัตรเครดิต ผ่อนรถ ผ่อนสินค้า บัตรกดเงินสด หรือรายการทำธุรกรรมต่าง ๆ คือบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือที่เรียกติดปากว่า “เครดิตบูโร” นั่นเอง เพราะฉะนั้นหากเรามีพฤติกรรมการใช้จ่ายที่ดี ไม่มีหนี้สินก็จะทำให้ธุรกรรมต่าง ๆ ของเราสะดวกยิ่งขึ้น


4. วินัยในการออมเงินสำคัญมาก

การที่เรามีบัญชีเงินออม ฝากเงินเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอ จะช่วยแสดงศักยภาพและความมีวินัยด้านการเงินของเรา แม้ว่าจะทำอาชีพ Freelance ก็ตาม ทั้งนี้สามารถเลือกบัญชีเงินออมทรัพย์ของธนาคารไหนก็ได้อีกเช่นกัน


5. กู้ร่วม คือทางเลือกเพื่อให้สินเชื่อผ่านง่ายขึ้น

“กู้ร่วม” คือ การร่วมทำสัญญาเงินกู้สินเชื่อก้อนเดียวกัน เพื่อให้ทางธนาคารเห็นว่าจะมีอีกคนมาช่วยรับผิดชอบในวงเงินกู้ เพิ่มความมั่นใจความสามารถในการผ่อนชำระได้ตามกำหนด ทำให้ขออนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น เปรียบเสมือนทางเลือกที่ทำให้ง่ายขึ้นด้วยวิธีการหาผู้กู้ร่วมในเครือญาติ หรือสามีภรรยามาร่วมรับภาระผ่อนวงเงินกู้ด้วยกัน ซึ่งผู้ที่กู้ร่วมกับเราก็จำเป็นต้องมีเอกสารแสดงรายได้ชัดเจนเช่นกัน





สำหรับคนไม่มีสลิปเงินเดือน เตรียมตัวยื่นกู้บ้าน ทำอย่างไร ?

สำหรับคนที่ไม่มีสลิปเงินเดือน ทาง ธอส ได้ให้ข้อมูลดังนี้ ควรเตรียมตัวสำหรับการยื่นกู้สินเชื่ออย่างน้อย 1 ปี เพื่อสร้างพอร์ตการเงินที่น่าเชื่อถือเพื่อเพิ่มโอกาสที่จะยื่นขอสินเชื่อบ้านได้ผ่านฉลุย สิ่งที่ควรเตรียมตัว มีดังนี้


1. เดินบัญชีธนาคารให้สวย

เดินบัญชีธนาคารโดยให้มีเงินเข้าในทุกๆ เดือนจำนวนที่ใกล้เคียงกัน เพื่อให้ธนาคารเห็นความสม่ำเสมอของรายได้ และมีการใช้จ่ายที่คาดเดาได้ หมายถึง ในแต่ละเดือนมีเงินออกจำนวนใกล้เคียงกัน แสดงถึงการวางแผนการใช้เงินอย่างรอบคอบ นอกจากนี้ ไม่ควรใช้เงินให้หมดบัญชี ควรมีเหลือติดไว้บ้าง จะช่วยเพิ่มคะแนนในเชิงบวกเมื่อธนาคารพิจารณาให้สินเชื่อ


2. ยื่นภาษีเงินได้และเก็บเอกสาร ทวิ 50

หลักฐานการยื่นภาษี เป็นอีกหลักฐานทางการเงินที่ธนาคารจะเรียกขอจากผู้ยื่นกู้ที่ไม่มีสลิปเงินเดือน เพราะหลักฐานการยื่นภาษีเงินได้ ถือเป็นหลักฐานที่ยืนยันรายได้ขั้นต่ำของผู้ยื่นกู้ รวมถึง แนะนำให้เก็บใบทวิ 50 หรือ หนังสือรองรับการหักภาษี ณ ที่จ่าย กรณีที่เป็นผู้ประกอบอาชีพอิสระ โดยสามารถขอได้จากผู้ว่าจ้างงาน


3. ถ่ายรูปกิจการ (ร้านค้า บริษัท แผงลอย)

ถ่ายรูปกิจการสำหรับยืนยันแหล่งที่มาของรายได้ กรณีที่เป็นเจ้าของกิจการหรือธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นร้านค้า แผงลอย พื้นที่ให้เช่า หอพัก บริษัท ฯลฯ ให้ถ่ายรูปทั้งตัวอาคาร บรรยากาศการทำงาน และบรรยากาศของร้านในขณะที่มีลูกค้าหรือผู้ใช้บริการ เพื่อยืนยันกับธนาคารว่า ผู้ยื่นกู้ได้ประกอบธุรกิจจริง จะช่วยให้การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อง่ายขึ้น


4. ดูแลประวัติการผ่อนชำระสินเชื่ออื่นๆ

สะสางหนี้สินก้อนอื่นๆ ปิดบัตรเครดิต และตรวจสอบเครดิตบูโร (Credit Bureau) หรือประวัติการค้างชำระ รวมไปถึงตรวจสอบ “หนี้งอก” ที่ผู้ยื่นกู้อาจจะไม่ได้ก่อขึ้นเอง พยายามสะสางหนี้ให้เหลือน้อยที่สุดและชำระหนี้สินให้ตรงเวลา ไม่ว่าจะเป็นการผ่อนรถ ผ่อนบัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ฯลฯ

ทั้งนี้ การมีบัตรเครดิตหรือหนี้สินก้อนอื่นๆ ไม่ได้ส่งผลไม่ดีต่อการขอกู้สินเชื่อบ้าน หากผ่อนชำระสินเชื่ออื่นๆ ตรงกับงวด จะช่วยเพิ่มคะแนนความน่าเชื่อถือ สะท้อนถึงวินัยในการจัดการหนี้ของผู้ยื่นกู้ได้


5. เก็บออมเงินและลงทุน

หากเป็นไปได้แนะนำให้เก็บออมเงินอย่างสม่ำเสมอเพื่อแสดงถึงวินัยทางการเงิน ซึ่งประโยชน์ของการออมเงิน นอกจากจะช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือในสายตาของธนาคารได้ ก็ยังเป็นเงินสำรองสำหรับการซื้อบ้าน/สร้างบ้านได้ และยังสามารถใช้เพื่อเป็นเงินดาวน์บ้าน (ตั้งแต่ 10% – 20% ของราคาประเมิน) เป็นเงินโปะสินเชื่อในอนาคต หรือสำหรับคนที่ไม่มีเงินประจำ หากมีเหตุให้รายได้สะดุด เงินออมสามารถใช้เป็นเงินสำรองผ่อนชำระได้


นอกจากนี้ ถ้าผู้เตรียมตัวยื่นกู้มีพอร์ตการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในหุ้น ธนบัตร สลากออมทรัพย์ ฯลฯ ก็สามารถยื่นเป็นเอกสารทางการเงินประกอบ เพื่อเพิ่มคะแนนในเชิงบวกในการอนุมัติสินเชื่อบ้านของธนาคารได้


เป็นอย่างไรกันบ้างครับ สำหรับเรื่อง อาชีพอิสระ กู้ซื้อบ้านได้ไหม? ที่ได้รวบรวมนำข้อมูลมาฝากกัน หวังว่าจะเป็นประโยชน์ไม่มาก็น้อยแกผู้อ่านในวันนี้นะครับ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เป็นสถาบันให้ความรู้ด้านอสังหาฯระดับนานาชาติ ที่มีหลักสูตรครอบคลุมที่สุดแห่งหนึ่ง เล็งเห็นถึงความสำคัญด้านความรู้ และการเสริมสร้างศักยภาพที่ดีแก่บุคคลากรในวงการอสังหาฯ เพื่อให้ผู้ที่สนใจ มือใหม่ หรือผู้ที่มีประสบการณ์อยู่แล้วได้เข้ามาศึกษาเพิ่มเติมความรู้ อัพเดท หรือแม้แต่ปูพื้นฐานความเข้าใจ โดยมีหลักสูตรทั้งในระยะสั้น และระยะยาวด้วยนั่นเอง





สามารถติดต่อและสอบถามบริการ TREBS (อบรม-สัมมนา) และ AREA (ประเมิน-วิจัย)

โทร: 02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email: info@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

เว็บไซต์อ้างอิง : www.primo.co.th , ghbank.co.th ,krungsri.com และ www.tooktee.com