บทความทั้งหมด    บทความค้าขาย    การเริ่มต้นค้าขาย    การวางแผนค้าขาย
6.8K
2 นาที
22 มีนาคม 2559
Step by Step ข้อควรรู้ก่อนทำธุรกิจหอพักหรืออพาร์ทเมนท์ให้เช่า


เรื่องของที่อยู่อาศัยยังเป็นสิ่งสำคัญลำดับต้นๆในชีวิตของคนเรา ยิ่งในรูปแบบสังคมคนเมืองด้วยแล้วบางทีเรื่องของหอพัก อพาร์ทเมนท์น่าจะเป็นสิ่งที่ตอบโจทย์ความสะดวกสบายได้เป็นอันดับแรก

เมื่อความต้องการส่วนนี้มีสูงมาก ธุรกิจนี้จึงโตวันโตคืน และน่าจะเป็นธุรกิจที่มองดูแล้วมีความเสี่ยงต่ำ ทั้งนี้ก็ต้องอยู่ที่ทำเล การบริหารจัดการ ถ้าทุกอย่างเป็นไปด้วยดี นี่คือธุรกิจที่เติบโตสดใสแม้ภาวะเศรษฐกิจทั่วไปจะไม่ค่อยดีนักก็ตาม


www.ThaiFranchiseCenter.com ก็มองเห็นความสำคัญของการทำธุรกิจนี้และคิดว่าคนที่ต้องการอยากรู้ลำดับขั้นของการเริ่มต้นธุรกิจนี้ว่าหากคิดจะทำจริงจังจะต้องเริ่มต้นกันอย่างไร แน่นอนว่าความพร้อมเรื่องเงินคือสิ่งสำคัญแต่รายละเอียดที่นอกเหนือจากนั้นก็จำเป็นโดยเฉพาะกลยุทธ์ต่างๆ ต้องศึกษาและทำความเข้าใจกันอย่างถ่องแท้เลยทีเดียว

ต้องเข้าใจความหมายของอพาร์ทเมนท์กับหอพักกันก่อน

อพาร์ทเมนท์คืออาคารที่พักอาศัยที่ผู้อยู่อาศัยต้องเช่าพักเอาเองเท่านั้น โดยกรรมสิทธิ์ทั้งผืนดินและทั้งอาคารนั้นเป็นของเจ้าของคนเดียวและต้องจดทะเบียนในรูปแบบของนิติบุคคล อพาร์ทเมนท์จะมีหลายเกรดให้เลือกส่วนมากค่าเช่าจะแพงกว่าหอพักพอสมควร

หอพักนั้น มีลักษณะคล้ายอพาร์ทเมนท์มาก แต่ก็มีข้อที่แตกต่างคือส่วนใหญ่จะอยู่ในลักษณะของการให้นักศึกษาเข้าอยู่ตามกฏหมายจะเรียกว่าหอพักได้ต้องมีนักศึกษาอยู่อาศัยตั้งแต่ 5 คนขึ้นไป หอพักไม่จำเป็นต้องเป็นตึกเท่านั้น อาจจะเป็นห้องแถวธรรมดาทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่ที่งบก่อสร้างและความกว้างของที่ดินเป็นหลัก


สิ่งสำคัญที่จำเป็นต้องรู้ก่อนเปิดธุรกิจอพาร์ทเมนท์

1.ต้องดูว่าพื้นที่จะก่อสร้างอยู่ในย่านใด การก่อสร้างก็ต้องสามารถกำหนดกลุ่มลูกค้าได้ว่าจะเน้นที่กลุ่มไหนเป็นหลัก เพื่อให้กำหนดต้นทุนในการก่อสร้างหรือการออกแบบภายในให้เหมาะสม เพื่อจะได้กำหนดราคาการเช่าที่ทำให้กลุ่มลูกค้าหันมาสนใจ

2.มองดูคู่แข่งในย่านนั้นๆเพื่อหาจุดแตกต่างในการก่อสร้างให้โดดเด่นกว่า การรู้ข้อมูลของเจ้าของธุรกิจรายอื่นๆที่เปิดมาก่อนทำให้ผู้ลงทุนสามารถเอาสิ่งที่ยังขาดมาเพิ่มเติมหรือทำสิ่งที่มีอยู่แล้วให้ดีกว่าเดิมก็ถือเป็นกลยุทธ์การตลาดเบื้องต้นที่สำคัญมาก

3.ต้องเรียนรู้เรื่องกฏหมายที่สำคัญและจำเป็นเพื่อไม่ให้มีปัญหาตามมาภายหลังซึ่งมีหลายอย่างที่มาเกี่ยวข้องเช่น
  • พรบ.ผังเมือง ต้องดูว่าพื้นที่เรานั้นอยู่ในโซนสีอะไรสามารถก่อสร้างได้หรือไม่
  • พรบ.ควบคุมอาคาร เกี่ยวกับการก่อสร้างให้เป็นไปตามแบบที่ทางกฎหมายกำหนด
  • พรบ.สิ่งแวดล้อม ถ้าเป็นอพาร์ทเมนท์ที่มีขนาดมากกว่า 80 ห้อง ต้องทำรายงานศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมก่อนเปิดใช้อาคารด้วย
4.วางแผนการเสียภาษีรายปีให้ดีโดยในแต่ละปีอพาร์ทเมนท์ต้องเสียภาษีเงินได้ส่วนบุคคลธรรมดาทั้งแบบสิ้นปีและกลางปี ภาษีโรงเรือน (อัตรา 12.5%) ภาษีป้าย ทั้งนี้ผู้ลงทุนอาจจะขอความรู้จากผู้มีประสบการณ์ว่าภาษีแต่ละอย่างนั้นจะมีวิธีบริหารจัดการอย่างไรได้บ้างเพื่อให้ไม่ต้องแบกภาระตรงนี้มากและให้เป็นไปตามกฏหมายอย่างถูกต้องด้วย


ต้นทุนสำหรับการก่อสร้าง


เงินทุนสำหรับการก่อสร้างนั้นมากน้อยก็ขึ้นอยู่กับลักษณะของโครงสร้างและการออกแบบซึ่งเงินทุนจะแบ่งเป็น 2 ส่วนคือ เงินทุนส่วนตัว และเงินทุนจากสถาบันการเงิน

เนื่องจากผู้ลงทุนไม่สามารถใช้เงินจากแหล่งสถาบันการเงินเพียงอย่างเดียวได้เพราะการปล่อยเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 80 % เท่านั้น ดังนั้นจึงต้องมีทุนสำรองเพื่อให้การก่อสร้างเดินหน้าต่อเนื่องเพราะยิ่งก่อสร้างล่าช้าก็เท่ากับว่ารายได้ที่จะตามมานั้นล่าช้าไปด้วย
 
และเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จก็จะเข้าสู่ขั้นตอนการบริหารก็จะมีค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการเช่นค่าพนักงาน  ค่าทำบัญชี  ค่าการประชาสัมพันธ์  ค่าใช้จ่ายส่วนกลางพวกค่าน้ำค่าไฟค่าโทรศัพท์  เป็นต้น


รายรับและระยะเวลาคืนทุน

จากที่ทีมงานเราลองสอบถามผู้ประกอบการรายหนึ่งให้ข้อมูลตัวเลขว่ามีการลงทุนก่อสร้างไปกว่า 24 ล้านบาท เป็นการซื้อที่ดินใหม่ 7.3 ล้านบาท และเป็นค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างอีกกว่า 15.71  ล้านบาท  ที่เหลือก็เป็นค่าใช้จ่ายจิปาถะต่างๆ ที่ตามมา ซึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จได้ห้องพักจำนวน 48 ห้อง คิดอัตราเฉลี่ยค่าห้องประมาณ 4,500 บาท/เดือน

มีคนเข้าพักแล้วประมาณ 90 %  ทำให้มีรายได้ต่อปีจากค่าเช่าประมาณ 2.33 ล้านบาท และมีรายได้อื่นๆอีกเช่นค่าตู้น้ำหยอดเหรียญ ค่าบริการซักผ้า ฯลฯ รายได้พิเศษนี้อีกประมาณ 1 ล้านบาท/ปี เมื่อหักรายจ่ายที่เป็นส่วนกลางออกแล้วยังคงเหลือรายรับสุทธิอีกประมาณ 2.10 ล้านบาท/ปี 

นั้นหมายความว่าต้นทุน 24 ล้านบาทจะสามารถคืนทุนได้ในระยะเวลาประมาณ 10 ปีเป็นอย่างน้อย แต่ก็มีข้อดีว่านี่คือธุรกิจสำหรับครอบครัวที่สิ่งปลูกสร้างยังประเมินราคาเป็นตัวเงินได้และยิ่งอยู่นานก็จะมีรายได้เข้ามาอย่างต่อเนื่องไม่มีที่สิ้นสุดอีกด้วย


ปัจจัยที่ทำให้ธุรกิจหอพักหรืออพาร์ทเมนท์ประสบความสำเร็จอย่างรวดเร็ว


สิ่งที่จะทำให้ธุรกิจนี้ประสบความสำเร็จด้วยดีคือต้องสร้างความพึงพอใจให้กับผู้มาใช้บริการได้อย่างสูงสุด ไม่นับรวมเรื่องทำเลที่ตั้งซึ่งเป็นโจทย์แรกๆที่ต้องคิดถึงแต่เมื่อเปิดกิจการแล้วควรทำให้ผู้เช่ารู้สึกถึงความปลอดภัยเช่นการใช้ Key card ในการเข้าออก

นอกจากนี้ความสะอาด  ความเป็นส่วนตัว  การบริการที่รวดเร็วทันใจเมื่อเกิดปัญหาต่างๆ  ล้วนแล้วแต่มีส่วนช่วยให้ธุรกิจเดินหน้าอย่างต่อเนื่อง ที่สำคัญคือการทำนุบำรุงให้ส่วนกลางมีความทันสมัย สะอาด สีสันตัวตึกไม่จืดจาง ก็ยิ่งเป็นการดึงดูดใจให้คนเช่าอยากอยู่ต่อ และคนที่มองหาห้องเช่ารายใหม่อยากเดินเข้ามาหาหอพักหรือ อพาร์ทเมนท์ของเรามากยิ่งขึ้น


ถ้าใครยังไม่แน่ใจว่าตัวเองเหมาะหรือมีความพร้อมมากพอที่จะทำธุรกิจหอพักหรืออพาร์เมนท์ให้เช่าได้หรือไม่มาลองหาคำตอบกับแบบทดสอบความพร้อมธุรกิจหอพักหรืออพาร์ทเมนท์เพื่อสร้างความมั่นใจก่อนลงมือทำกันต่อไป แบบทดสอบความพร้อม ธุรกิจหอพักให้เช่า


เรียบเรียงโดย ThaiFranchiseCenter.com