ธุรกิจร้านสะดวกซื้อและค้าปลีกขนาดเล็กยังคงขยายตัวต่อเนื่องในประเทศไทย โดยเฉพาะแบรนด์ใหญ่ในกลุ่มธุรกิจค้าปลีกอย่าง Lotus's และ Big C ที่เร่งขยายสาขารูปแบบร้านขนาดเล็กเจาะฐานลูกค้าชุมชนทั่วประเทศ 

 

ส่งผลให้ “เจ้าของที่ดิน” และ “เจ้าของอาคารพาณิชย์” จำนวนมากเริ่มมองเห็นโอกาสสร้างรายได้ระยะยาวจากการปล่อยเช่าพื้นที่

 

อย่างไรก็ตาม คำถามสำคัญที่เจ้าของพื้นที่ส่วนใหญ่มักสงสัย คือ หากแบรนด์ค้าปลีกติดต่อเข้ามาขอเช่าพื้นที่เพื่อเปิดร้าน จะต้องคิดค่าเช่าอย่างไร มีหลักเกณฑ์อะไรบ้าง และควรเจรจาเงื่อนไขอย่างไรเพื่อให้คุ้มค่าในระยะยาว

 

 

Lotus's รีแบรนด์ “Lotus Express” มาเป็น “Lotus’s go fresh” เพื่อเน้นภาพลักษณ์ร้านค้าปลีกอาหารสดและสินค้าอุปโภคบริโภคใกล้บ้าน รองรับพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ที่นิยมซื้อสินค้าในร้านขนาดเล็กใกล้ชุมชนมากขึ้น

 

ปัจจุบัน Lotus’s go fresh มีสาขามากกว่า 1,600 แห่งทั่วประเทศ โดยทำเลหลักจะอยู่ในย่านชุมชน หมู่บ้านจัดสรร เส้นทางสัญจร และพื้นที่ที่มีประชากรหนาแน่น

 

บริษัทมีทั้งทีมงานสำรวจทำเลเอง และเปิดรับเจ้าของที่ดินหรืออาคารเสนอพื้นที่เช่าโดยตรง ผ่านการส่งรายละเอียด เช่น สำเนาโฉนดที่ดิน พิกัดจุดที่ตั้งสถานที่ รูปถ่ายพื้นที่ ขนาดพื้นที่ เบอร์โทรศัพท์ ข้อมูลการเดินทางและจำนวนประชากรโดยรอบ

 

หลังจากนั้น บริษัทจะส่งทีมเข้าประเมินศักยภาพพื้นที่จริง

Mini Big C เน้นขยายสาขาในชุมชนและพื้นที่พักอาศัย

 

ด้าน Big C เดินหน้าขยายร้าน Mini Big C อย่างต่อเนื่องเช่นกัน โดยรูปแบบร้านอาคารพื้นที่มีขนาดประมาณ 180 ตารางเมตรขึ้นไป ส่วนที่ดินเปล่าพื้นที่ตั้งแต่ 500 ตารางเมตรขึ้นไป เน้นทำเลในชุมชนและพื้นที่พักอาศัย 

 

จุดเด่นของ Mini Big C คือการเป็นร้านสะดวกซื้อที่มีสินค้าหลากหลาย ทั้งอาหารสด เครื่องดื่ม และสินค้าอุปโภคบริโภค พร้อมแข่งขันกับร้านสะดวกซื้อรายอื่นในตลาด

 

กลุ่ม BJC Big C มักมองหาทำเลประเภท ที่ดินเปล่า อาคารพาณิชย์ 2-3 คูหา พื้นที่ติดถนน พื้นที่ใกล้หมู่บ้านหรือคอนโด พื้นที่มีรถสัญจรผ่านจำนวนมาก

 

โดยทั่วไป Mini Big C จะทำสัญญาเช่าระยะยาวประมาณ 9-12 ปี เพื่อให้คุ้มค่ากับการลงทุนก่อสร้างและตกแต่งร้าน

 

 

หนึ่งในประเด็นสำคัญที่สุด คือ “การตั้งราคาค่าเช่า” ซึ่งโดยทั่วไปมีวิธีหลักๆ คือ

 

 

เป็นรูปแบบที่นิยมมากที่สุด มีที่จอดรถ ขนาดพื้นที่ดินรวมประมาณ 150 – 200 ตารางวา (หรือประมาณ 600 – 800 ตารางเมตร) คิดค่าเช่าเดือนละ 40,000 – 100,000 บาท ขึ้นอยู่กับทำเล 

 

ขนาดพื้นที่ใช้จริง และศักยภาพทางการค้า ทำเลที่อยู่ใกล้ชุมชนขนาดใหญ่ ถนนสายหลัก หรือปั๊มน้ำมัน มักสามารถตั้งค่าเช่าได้สูงกว่าปกติ

 

 

กรณีเป็นอาคารพาณิชย์ในทำเลชุมชน หรือตึกแถว 2-3 คูหา พื้นที่ประมาณ 100 – 120 ตารางเมตร เหมาะกับการเปิด Mini Big C หรือ Lotus’s go fresh 

 

ค่าเช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 35,000 – 80,000บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับจำนวนคูหา ความกว้างหน้าร้าน ปริมาณคนสัญจร และบางทำเลในเมืองใหญ่หรือพื้นที่ใกล้หมู่บ้านระดับกลาง-บน อาจปล่อยเช่าได้สูงกว่านี้

 

 

นอกจากค่าเช่า ยังมีรายละเอียดสำคัญที่ควรตกลงให้ชัดเจนในสัญญา ได้แก่ ระยะเวลาสัญญา ส่วนใหญ่ร้านค้าปลีกจะขอเช่าระยะยาว 9-12 ปี พร้อมออปชันต่อสัญญา

 

ส่วนการปรับขึ้นค่าเช่า นิยมกำหนดปรับขึ้นทุก 3 ปี ประมาณ 3-10% ตัวอย่าง ค่าเช่าเริ่มต้น 60,000 บาท ปรับขึ้น 5% ทุก 3 ปี

 

ช่วงตกแต่งร้าน บางกรณีผู้เช่าจะขอ “ฟรีค่าเช่า” ช่วงตกแต่งร้าน 1-2 เดือน แต่เจ้าของพื้นที่สามารถเจรจาได้ เช่น คิด 50% ของค่าเช่าปกติ หรือเริ่มคิดเต็มจำนวนทันทีเมื่อเข้าพื้นที่

 

สำหรับภาษีและค่าสาธารณูปโภค ต้องตกลงให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ ส่วนใหญ่ทางร้านสะดวกซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าบำรุงรักษาพื้นที่ ฯลฯ 

 

 

ปัจจุบันแบรนด์ค้าปลีกขนาดเล็กให้ความสำคัญกับ “Traffic” หรือจำนวนคนสัญจร มากกว่าขนาดพื้นที่เพียงอย่างเดียว

 

ซึ่งทำเลที่มีโอกาสถูกเลือกสูง ได้แก่ ติดถนนหลัก ใกล้หมู่บ้านจัดสรร ตลาด ใกล้โรงเรียน ใกล้คอนโด ปากซอยชุมชน ใกล้ปั๊มน้ำมัน มีพื้นที่จอดรถสะดวก พื้นที่มองเห็นร้านได้ชัดจากถนน 

 

นอกจากนี้ พื้นที่หัวมุม หรือพื้นที่เข้า-ออกสะดวก จะได้เปรียบมากในการเจรจาค่าเช่า

 

 

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์มองว่า เจ้าของพื้นที่ควรประเมิน 3 เรื่องสำคัญก่อนตัดสินใจปล่อยเช่า ได้แก่ 

 

การปล่อยเช่าพื้นที่ให้ร้านสะดวกซื้ออย่าง Lotus’s go fresh หรือ Mini Big C ถือเป็นอีกทางเลือกสร้างรายได้ระยะยาวที่ได้รับความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะในยุคที่ธุรกิจค้าปลีกขนาดเล็กยังแข่งขันขยายสาขาอย่างต่อเนื่อง

 

อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญไม่ใช่เพียง “มีที่ดิน” แต่คือการประเมินศักยภาพทำเล การตั้งราคาค่าเช่าที่เหมาะสม และการเจรจาเงื่อนไขสัญญาอย่างรอบคอบ เพื่อให้เจ้าของพื้นที่ได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าและมั่นคงในระยะยาว

 

สำหรับพื้นที่ศักยภาพสูงในชุมชนเมือง ปัจจุบันค่าเช่าสามารถอยู่ในระดับหลายหมื่นถึงหลักแสนบาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ ทำเล ปริมาณคนสัญจร และความต้องการของแบรนด์ค้าปลีกในแต่ละทำเล

 

แหล่งข้อมูล 

นักเขียน

คุณมนตรี ศรีวงษ์ (อ๊อฟ)