ศูนย์การค้ากลุ่มเนเบอร์ฮูดมอลล์มาแรง!

ตลาดศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ มีการเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว  โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีศูนย์การค้าต่างๆ สร้างเสร็จเพิ่มมากขึ้นถึง 1.25 ล้านตารางเมตร โดยเฉพาะในช่วงระยะไม่กี่ปีที่ผ่านมานี้ พบว่ามีการสร้างศูนย์การค้ารูปแบบใหม่ที่เรียกว่า community mall  หรือเนเบอร์ฮูดมอลล์ (neighborhood mall) เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วทั่วกรุงเทพฯ

community mall  หรือเนเบอร์ฮูดมอลล์เป็นศูนย์การค้าที่สร้างขึ้นเพื่อรองรับการขยายตัวของชุมชนที่อยู่อาศัยในย่านต่างๆ โดยทั่วไปจะมีผู้เช่าพื้นที่หลักเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต และมีพื้นที่ร้านค้าให้เช่าสำหรับผู้ประกอบการค้าสินค้าและบริการต่างๆ เพื่อตอบสนองชีวิตประจำวันของผู้คนทั่วไป อาทิ ร้านหนังสือ ร้านขายยา ร้านดอกไม้ สินค้าจิปาถะ รวมถึงร้านอาหาร สาขาธนาคาร ร้านตัดผม-เสริมสวย และบริการส่วนบุคคลอื่นๆ

การศึกษาจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ระบุบว่า ขณะนี้มีศูนย์การค้ากลุ่มคอมมิวนิตี มอลล์ หรือ เนเบอร์ฮูดมอลล์ในกรุงเทพฯ รวมทั้งสิ้นราว 1.07 ล้านตารางเมตร หนึ่งในบริษัทผู้พัฒนาศูนย์การค้าประเภทนี้ที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดคือบริษัท สยาม ฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งสร้างเนเบอร์ฮูดมอลล์ภายใต้ชื่อ Market Place รวมถึงโครงการที่มีชื่อเสียงอื่นๆ ได้แก่ ดิ เอสพลานาด รัชดา โครงการเจ อเวนิว และลาวิลล่า
         
การเติบโตที่รวดเร็วของตลาดศูนย์การค้า มีปัจจัยหลักมาจากเศรษฐกิจที่มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง รายได้และกำลังการซื้อที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภค ทั้งนี้ แม้จะมีปัจจัยลบหลายๆ ปัจจัยเกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางการเมือง วิกฤติการณ์ทางการเงินโลก ตลอดจนล่าสุดคืออุทกภัยครั้งใหญ่ที่เพิ่งผ่านไปไม่นาน โดยในช่วงตลอดทศวรรษที่ผ่าน อัตราการบริโภคในประเทศไทยมีการขยายตัวสูงถึงกว่า 40%
            
การขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนต่างๆ ในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถฟ้าใต้ดินเอ็มอาร์ที ได้ทำให้การสัญจรไปมาในกรุงเทพฯมีความสะดวกสบายมากขึ้น นอกจากนี้ การขยายตัวของย่านที่อยู่อาศัยในทั่วกรุงเทพฯ ยังมีผลอย่างมากในการกระตุ้นให้มีการสร้างเนเบอร์ฮูดมอลล์ขึ้นมารองรับ ในขณะเดียวกัน การแข่งขันกันของผู้ประกอบการค้าสินค้าหรือบริการที่ไม่ว่าจะเป็นแบรนด์ไทยหรือแบรนด์ต่างประเทศ ได้ทำให้มีความต้องการในการขยายกิจการ และต้องการพื้นที่ร้านค้า ซึ่งยิ่งกระตุ้นการเกิดขึ้นของโครงการศูนย์การค้าต่างๆ รวมถึงเนเบอร์ฮูดมอลล์
           
ในขณะนี้ ผลประกอบการในธุรกิจให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้ายังคงอยู่ในเกณฑ์ดี ผลการศึกษาของโจนส์ แลง ลาซาลล์ แสดงให้เห็นว่า พื้นที่ร้านค้าให้เช่าในศูนย์การค้าชั้นดีในย่านใจกลางกรุง มีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นติดต่อกันในช่วงตลอดสองปีที่ผ่าน เนื่องจากมีความต้องการสูง ทั้งจากผู้ประกอบการค้าที่มีอยู่เดิมและจากผู้ประกอบการค้ารายใหม่ที่ต้องการเข้ามาเปิดตลาดในกรุงเทพฯ
           
อย่างไรก็ดี ผลกระทบที่จะตามมาจากการขยายจำนวนเพิ่มขึ้นของศูนย์การค้ายังคงไม่แสดงออกมาให้เห็นชัดเจน ทั้งนี้ ความสำเร็จของศูนย์การค้าที่มีอยู่เดิมหรือศูนย์การค้าใหม่ๆ ได้ทำให้มีการพัฒนาศูนย์การค้าใหม่ๆ เพิ่มขึ้นตามมา โดยในปี 2555 นี้ จะมีศูนย์การค้าเปิดใหม่เพิ่มขึ้นในกรุงเทพฯ คิดเป็นพื้นที่การค้าอีกรวมกว่า 1 ล้านตารางเมตร ซึ่งรวมทั้งศูนย์การค้าโครงการใหม่และโครงการเก่าที่มีการปิดตัวลงชั่วคราวไปก่อนนี้เพื่อปรับปรุงความสำเร็จของโครงการศูนย์การค้าโครงการต่างๆ ยังได้ดึงดูดผู้พัฒนาโครงการหน้าใหม่ที่ไม่มีประสบการณ์มาก่อนให้เข้ามาในตลาด โดยเฉพาะศูนย์การค้าในกลุ่มเนเบอร์ฮูดมอลล์ ซึ่งสามารถสร้างได้ง่ายกว่าเมื่อเทียบกับศูนย์การค้าขนาดใหญ่

อย่างไรก็ดี การพัฒนาโครงการศูนย์การค้าต้องอาศัยความเชี่ยวชาญเฉพาะทางในระดับสูง การออกแบบที่ดี การบริหารจัดการแบบมืออาชีพ และความคิดสร้างสรรค์ ดังนั้น จึงมีศูนย์การค้าในกลุ่มนี้บางโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จให้เห็นเป็นตัวอย่างบ้างแล้ว โดยบางโครงการไม่สามารถดึงดูดให้ผู้ประกอบการค้าสินค้าและบริการเข้ามาเช่าพื้นที่ร้านค้าในศูนย์ได้ ในขณะที่บางโครงการมีผู้ประกอบการค้าเข้ามาเช่าพื้นที่ร้านค้าเต็ม แต่กลับไม่สามารถดึงดูดให้มีลูกค้าเข้ามาจับจ่ายใช้สอยได้ หรือได้รับความสนใจเฉพาะในช่วงแรกๆ เพียงเท่านั้น
            
แต่แม้จะมีตัวอย่างให้เห็น ผู้พัฒนาโครงการมือใหม่ที่ไม่มีประสบการณ์ยังคงเข้ามาลงทุนสร้างเนเบอร์ฮูดมอลล์เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในกรุงเทพฯ ซึ่งในระยะสั้น กำลังการซื้อที่มีอยู่สูงของผู้บริโภคอาจยังสามารถรองรับโครงการใหม่เหล่านี้ได้ แต่ในระยะยาว ผู้พัฒนาโครงการเหล่านี้จะต้องก้าวให้ทันเกมด้วยการเสนอสินค้าที่เจาะตรงกลุ่มเป้าหมายและมีการบริหารจัดการผู้เช่าที่มีประสิทธิภาพ เพื่อให้สามารถแข่งขันกับผู้พัฒนาโครงการชั้นนำที่มีอยู่เดิมในตลาดได้               

อ้างอิงจาก พรทิพย์ พลสิทธิ์