หนึ่งในธุรกิจที่ดูเหมือนง่ายประเภทเสือนอนกินคือการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่ใช่ว่าทุกคนที่ลงทุนในรูปแบบนี้แล้วจะได้ผลกำไรคืนกลับมาเหมือนกัน บางคนลงทุนผิดแทนที่จะได้เงินคืนมา กลับกลายเป็นเงินไปจมอยู่กับพื้นที่ที่ไม่สร้างกำไรให้ตัวเอง สุดท้ายกลืนไม่เข้าคายไม่ออก คนเช่าก็ไม่มีจะขายต่อก็ไม่มีใครซื้อ ทุนหายกำไรหด บางครั้งถึงกับหมดกำลังใจกันเลยทีเดียว

 

www.thaifranchisecenter.com อยากให้ทุกการลงทุนนั้นเต็มเปี่ยมไปด้วยประสิทธิภาพ เราจึงขอนำเสนอเทคนิคสำคัญที่คนอยากทำธุรกิจปล่อยเช่าต้องรู้ ซึ่งเป็นเนื้อหาที่มีสาระมากพอจะใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจก่อนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดมาไว้ในกำมือของตัวเอง

ภาพจาก goo.gl/images/JXtfoz
 

 

นักลงทุนในอสังหาฯ แบบปล่อยเช่าระยะยาวโดยเฉลี่ยจะมีอัตราผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณปีละ 5-6% แตกต่างกับการปล่อยเช่าในระยะสั้นที่ผลตอบแทนต่อปีประมาณ 10-12% ต่อปี และมีอีกวิธีที่น่าสนใจคือการเช่าอสังหาฯ แล้วเอามาปล่อยเช่าอีกที ซึ่งแบบนี้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเกิน 100%  เช่น เช่าต่อมาในราคาเดือนละ 5,000 แต่มาปล่อยเช่าต่ออีกทีในราคาเดือนละ 8,000-9,000 เท่ากับว่ามีกำไรจากส่วนต่างเดือนละไม่ต่ำกว่า 3,000-4,000 บาท

 

ซึ่งเราต้องคำนวณได้ว่าต้นทุนที่เราลงไปนั้นเท่าไหร่และจะปล่อยเช่าแบบไหน ราคาเท่าไหร่เพื่อให้ได้กำไรในระยะยาว ซึ่งต้องดูกำลังการซื้อการเช่าของคนในพื้นที่ว่าสอดคล้องกันหรือไม่ บางทีเช่ามาแพง มาปล่อยเช่าแพงขึ้นไป อาจทำให้ลูกค้าไม่สนใจ แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยแวดล้อมของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ด้วย

 

 

โดยเฉพาะกับการปล่อยเช่าระยะสั้นที่ผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่มีรถ เพราะมักอาศัยเพียงไม่กี่วัน จึงควรจะอยู่บนทำเลที่ลูกค้าสามารถเดินทางได้สะดวก ซึ่งการได้มาในทำเลแบบนี้อาจต้องอาศัยการช่วงชิงหรือจับจองโครงการดีๆ ตั้งแต่ยังอยู่ในช่วงก่อสร้างจะทำให้ได้ห้องเช่าในราคาที่ถูกกว่าตอนสร้างแล้วเสร็จ และยิ่งทำเลนั้นอยู่ในโซนที่ชาวต่างชาติรู้จักและมักมาใช้บริการจะทำให้การปล่อยเช่านั้นเป็นไปได้ง่ายมากขึ้นด้วย

ภาพจาก goo.gl/images/D7xmV8

 

กฎระเบียบเรื่องการปล่อยเช่านั้นหากเป็นระยะยาวต้องมีสัญญาที่ชัดเจนและมีข้อตกลงที่ระบุเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อความสบายใจของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า ปัจจุบันมีรูปแบบการเช่าในลักษณะที่เปลี่ยนบ้านพักตัวเองให้เป็นห้องเช่า แต่กฏหมายในเมืองไทยยังไม่มีการรับรองการเช่าในลักษณะนี้

 

รวมถึงการไม่คุ้นเคยของเจ้าของบ้านหรือเจ้าของอสังหาฯเองที่อาจต้องอยู่รวมกันกับแขกที่มาเช่า ทำให้การเช่าในลักษณะนี้เติบโตได้ช้าแตกต่างกับการซื้อคอนโด บ้านจัดสรร แล้วปล่อยให้คนอื่นเช่าที่เติบโตได้เร็วกว่ายิ่งอยู่ในทำเลทอง จะเป็นธุรกิจที่มีรายได้แต่ละเดือนต่อเนื่องกับเราอย่างมาก

 

 

 

บางคนโฟกัสไปที่เรื่องสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น อยู่ใกล้สาธารณูปโภค แวดล้อมด้วยโรงแรม โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า แต่ในความเป็นจริง อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ราคามักแพงการปล่อยเช่าก็ต้องแพงตามไป

 

หากคิดจะปล่อยเช่าก็ยังมีอีกรูปแบบที่ต้นทุนถูกกว่า เช่น อสังหาในพื้นที่ซึ่งอยู่ร่วมกับชุมชนให้คนเช่าสามารถเรียนรู้วิถีชีวิตคนในชุมชน ซึ่งคนที่สนใจมักเป็นชาวต่างชาติที่อยากมาศึกษาชีวิตง่ายๆของคนไทย เราสามารถเอาจุดนี้มาเป็นประเด็นในการขาย ซึ่งมีต้นทุนที่ถูกกว่าการเป็นอสังหาในเมืองแต่เรื่องรายได้หากมีการตลาดดีๆ ก็เชื่อว่าสร้างรายได้ที่ดีไม่แพ้กัน

ภาพจาก goo.gl/images/42Ckzm

 

 

เป็นเรื่องยากหากคิดจะหาทำเลปล่อยเช่าที่อยู่ในตัวเมือง เนื่องด้วยมีกลุ่มที่กำลังทรัพย์สูงๆ มักจะจับจองกันเป็นที่เรียบร้อย หากเราคิดจะสร้างรายได้ในรูปแบบปล่อยเช่าแนะนำให้หาทำเลรองที่พร้อมจะเติบโตเป็นทำเลทองในอนาคต ด้วยการขยายตัวจากเมืองสู่ชานเมืองและมีการก่อสร้างอสังหาในรูปแบบต่างๆ

 

ซึ่งบางพื้นที่ยังต้องรออีกประมาณ 2-3 ปีจึงจะกลายเป็นพื้นที่ที่คนนิยมหากเรามองการณ์ไกลและคาดคะเนความเจริญได้แม่นยำการลงทุนอสังหาในพื้นที่เหล่านี้ไว้ก่อนจะสร้างกำไรให้เราอย่างเป็นกอบเป็นกำแบบที่ไม่ต้องใช้ต้นทุนมากแต่อาจต้องใช้เวลามากสักหน่อย

ภาพจาก goo.gl/images/XqAggf

 

การทำธุรกิจไม่มีอะไรที่ได้มาง่ายๆ และไม่มีการลงทุนใดที่ได้กำไรแบบเราไม่ต้องเสี่ยง แต่การเสี่ยงของเราต้องอยู่บนพื้นฐานของเหตุและผล เสี่ยงอย่างคนที่ฉลาดเสี่ยง วิเคราะห์จากข้อมูลรอบด้านก่อนตัดสินใจ ซึ่งปัจจุบันการหาข้อมูลต่างๆ เป็นเรื่องที่ง่ายเราก็ควรใช้จุดนี้ให้เกิดประโยชน์จะได้ชื่อว่าเป็นนักลงทุนที่ฉลาดซึ่งบางทีไม่ต้องลงทุนมากแต่ก็ได้กำไรมากในภายหลัง

 

 

สำหรับท่านใดที่ต้องการข้อมูลข่าวสาร ต้องการอัพเดทข้อมูลการตลาด หรือแนวทางการทำธุรกิจเรามีรวบรวมบทความมากมาย ติดตามได้ที่ goo.gl/Io5k2S

 

นักเขียน

คุณรัตนชัย ม่วงงาม (เปี๊ยก)