อย่างไรก็ตาม จากการขยายตัวของเมืองจากย่านศูนย์กลางพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน ออกสู่พื้นที่รอบนอก ทำให้พื้นที่ฝั่งธนบุรีวันนี้พัฒนาไปมาก ล่าสุดก็กำลังมีงานก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน 2 ช่วงคือ ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และช่วงหัวลำโพง-บางแค เป็นรถไฟฟ้าสายที่ 2 ที่เชื่อมการเดินทางระหว่างฝั่งพระนคร-ธนบุรี ต่อจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายตากสิน-วงเวียนใหญ่

 

 

คอลัมน์ "เล็งทำเลธุรกิจ" ฉบับนี้ ขอเริ่มต้นโฟกัสที่ทำเล "สุขสวัสดิ์" หากเป็นคนฝั่งธนบุรีส่วนใหญ่เป็นที่รู้กันว่าแถบนี้คือย่านพักอาศัยและย่านโรงงานอุตสาหกรรม เนื่องจากมีพื้นที่เชื่อมต่อกับพระประแดง ที่เป็นแหล่งรวมสารพัดโรงงาน

 

อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าในอนาคตจะเห็นการเปลี่ยนแปลงกับทำเลสุขสวัสดิ์ที่เป็นแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ เพราะมีสิ่งอำนวยความพร้อมทั้งโรงพยาบาล (โรงพยาบาลบางปะกอก) ดิสเคานต์สโตร์ (บิ๊กซี) สัญญาณที่เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงคือเจ้าตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง เตรียมขยายการลงทุนเข้ามาที่นี่ หลังจาก 1-2 ปีก่อนได้ลงทุนคอนโดฯ ในทำเลราษฎร์บูรณะที่เป็นถนนคู่ขนานกับสุขสวัสดิ์

 

การมีผู้ประกอบการเข้ามาลงทุนคอนโดฯ สะท้อนว่าราคาที่ดินทำเลสุขสวัสดิ์ได้ปรับขึ้นสูงแล้ว จนเริ่มไม่ตอบโจทย์การสร้างทาวน์เฮ้าส์ราคา 1-2 ล้านบาทได้ ประกอบกับแทบไม่มีที่ดินผืนใหญ่ที่จะพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮ้าส์ได้แล้ว

 

ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงขยายตัว จากที่อยู่อาศัยแนวราบ (บ้าน) ไปสู่แนวสูง (คอนโดฯ) จากข้อมูลพบว่า แอล.พี.เอ็น. ได้ซื้อที่ดินบริเวณซอยสุขสวัสดิ์ช่วงต้นๆ เตรียมพัฒนาเป็นคอนโดฯ ราคาเริ่มต้นประมาณ 1 ล้านบาท คาดว่าจะมีจำนวนห้องชุดอยู่ระหว่าง 1,000 ยูนิตบวกลบ
 

 

จากถนนสุขสวัสดิ์มุ่งหน้าไปทางพระประแดงจะพบกับสามแยกไป "ประชาอุทิศ" ถือเป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าสนใจหากจะลงทุนทำกิจการ โดยในช่วง 5-10 ปีที่ผ่านมา ถนนสายนี้พัฒนาไปเร็วมากจนแทบไม่เหลือเค้า และเป็นถนนที่ซอยย่อยระหว่าง 2 ฝั่งถนนเป็นจำนวนมาก จากเดิมที่เป็นย่านเกษตรกรรมเป็นสวนผลไม้เพราะอยู่ใกล้กับปากอ่าวไทย

 

นอกจากเป็นย่านชุมชนขนาดใหญ่ทั้งกลุ่มที่นับถือศาสนาพุทธและอิสลาม ถนนประชาอุทิศยังมีมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่ตั้งอยู่คือมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าธนบุรีและโรงเรียนมัธยมอิสลามวิทยาลัย โรงเรียนสารสาสน์วิเทศ (โรงเรียน 2 ภาษา) ประกอบกับเป็นถนนที่เดินทางเข้าออกสะดวกเนื่องจากมีเส้นทางลัดเชื่อมต่อไปยังซอยวัดพุทธบูชาเพื่อออกไปยังถนนพระรามที่ 2 ได้

 

บรรยากาศของถนนประชาอุทิศในวันนี้ถือว่าคึกคักขึ้นกว่าเดิมมาก โดยเฉพาะในช่วงประชาอุทิศตอนปลายนับตั้งแต่ซอย 70-71 เป็นต้นไป จากเดิมยังมีที่ว่างติดริมถนนเป็นจำนวนมาก ปัจจุบันแทบกลายสภาพเป็นตึกแถว อาคารบ้านเรือน และหมู่บ้านจัดสรร เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก รวมถึงร้านสะดวกซื้อและเทสโก้ โลตัส เอ็กซ์เพรสเข้ามาเปิดบริการ โดยสังเกตว่าร้านอินเตอร์เน็ต-เกมออนไลน์ และร้านกาแฟห้องแถว เป็นธุรกิจที่มีให้เห็นเป็นระยะๆ

 

ประมาณการว่าจำนวนหมู่บ้านจัดสรรในโซนประชาอุทิศน่าจะมีไม่ต่ำกว่า 25-30 โครงการ เฉลี่ยโครงการละ 100-200 หลัง หรือรวมแล้วไม่น่าจะต่ำกว่า 2,500-3,000 หลังคาเรือน และหมู่บ้านจัดสรรยังได้ขยายตัวออกจากประชาอุทิศไปถึงย่านทุ่งครุ ซึ่งแต่เดิมถือว่าเป็นย่านชานเมืองที่การเดินทางยังค่อนข้างลำบาก

 

 

สำหรับหมู่บ้านในแถบนี้มีทั้งแบรนด์ดังในตลาดหลักทรัพย์และแบรนด์นอกตลาดหลักทรัพย์ ตั้งแต่โครงการเก่าอายุกว่า 10 ปี อย่างหมู่บ้านสินทวีสวนธน ไปจนถึงบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์รุ่นใหม่ๆ เช่น กานดาเพลส วงแหวน-ประชาอุทิศ 76 ใกล้กับทางด่วนสายสุขสวัสดิ์-บางพลี, เดอะเฟิร์สโฮม วงแหวน-ประชาอุทิศ 76, บ้านพฤกษ์ลดา ประชาอุทิศ 90, ศุภาลัยพาร์ควิลล์ ประชาอุทิศ 86, บ้านพิศาล ประชาอุทิศ ฯลฯ

 

หากเป็นทาวน์เฮ้าส์มีระดับราคาตั้งแต่หลังละกว่า 1-2 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวเริ่มต้นที่ประมาณ 3 ล้านบาท ถือว่าเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อระดับกลาง

 

การคมนาคมของถนนประชาอุทิศถือว่าสะดวก เพราะมีทั้งทางด่วนขั้นที่ 1 สายเฉลิมนคร เดินทางสู่ตอนเหนือของกรุงเทพฯ ทางฝั่งดินแดง วิภาวดีรังสิต หรือถ้าจะทางฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ ก็สามารถใช้ทางด่วนขั้นที่ 2 สายรามอินทรา-อาจณรงค์ มาจากพระโขนง บางนา เพื่อออกสู่จังหวัดชลบุรีได้ ส่วนถ้าจะมุ่งสู่ด้านใต้สามารถใช้ถนนวงแหวนรอบนอกด้านใต้ (บางพลี-บางขุนเทียน) รวมถึงมีรถตู้โดยสารประจำทางให้บริการ รวมถึงรถเมล์หลายสาย อาทิ 21 88 75 ปอ.พ.20 เป็นต้น 

 

 

แหล่งค้าขายมีทั้งตลาดสด เช่น ตลาดนัดราษฎร์บูรณะ ตลาดทุ่งครุ ท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต ห้างจัสโก้ ฯลฯ รวมถึงมีหน่วยงานราชการสำคัญๆ เช่น ที่ว่าการอำเภอพระสมุทรเจดีย์ ศูนย์เยาวชนเฉลิมพระเกียรติ ฯลฯ

 

รวมไปถึงมีสวนสาธารณะขนาดใหญ่ไว้เป็นปอดฟอกอากาศสำหรับคนในชุมชน คือสวนธนบุรีรมย์ มีเนื้อที่กว้างถึงกว่า 60 ไร่ นอกจากนี้ ยังมีห้องสมุดเพื่อการเรียนรู้อยู่ติดกับสวนธนบุรีรมย์ ซึ่งภายในมีทั้งห้องอินเตอร์เน็ต ห้องดูหนัง-ฟังเพลง ฯลฯ

 

ความเจริญที่มาพร้อมกับการขยายตัวของชุมชนกระจายถึงช่วงซอยประชาอุทิศ 91 ที่มีร้านจำหน่ายผักปลอดสารพิษ และสินค้าเกษตรจากดอยคำ สะท้อนให้เห็นว่าเป็นทำเลที่มีกำลังซื้อหนาแน่น

 

 

อีกทำเลที่อยู่ต่อเชื่อมกันคือย่านถนนพุทธบูชา ขนาด 4 ช่องจราจร ที่ใช้เป็นเส้นทางลัดจากถนนประชาอุทิศออกสู่ถนนพระราม 2 ได้ จากเดิมที่ 2 ฝั่งแนวถนนส่วนใหญ่มีสภาพเป็นทุ่งหญ้าโล่งๆ เพราะเดิมทีเป็นพื้นที่เกษตรทำสวนผลไม้ต่างๆ คล้ายกับย่านประชาอุทิศ และทุ่งครุ แต่ปัจจุบันเต็มไปด้วยตึกแถวและหมู่บ้านจัดสรรแบรนด์ดังจำนวนมาก

 

สังเกตว่าบ้านเดี่ยวในแถบนี้มีราคาสูงกว่าโซนประชาอุทิศ เพราะตั้งแต่ระดับกลาง-บน ราคาตั้งแต่ 3-7 ล้านบาท เช่น หมู่บ้านรอยัลราชาวดี, บ้านใหม่และบ้านมัณฑนาของค่ายแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, คาซ่า ยูเรก้า ของซีเอ็มซีกรุ๊ป, บ้านพิศาล พฤกษาวิลล์ ของค่ายพฤกษาเรียลเอสเตท, ทาวน์ อเวนิว ฯลฯ รวมถึงมีอพาร์ตเมนต์เจาะกลุ่มคนทำงาน ขณะที่ราคาที่ดินปัจจุบันซื้อขายกันตารางวาละ 20,000-30,000 บาท

 

อย่างไรก็ตาม ทั้ง 3 ทำเลที่กล่าวมาไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมใหญ่ปลายปี 2554 ถือเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าสนใจสำหรับการทำธุรกิจ

อ้างอิงจาก เส้นทางเศรษฐีมติชน