6 เทคนิค ดูพื้นที่ ก่อนขายของจริง!
 

การค้าขายขึ้นอยู่กับทำเลเป็นสำคัญ บางคนยอมจ่ายค่าเช่าแพงๆ เพราะประเมินดูศักยภาพพื้นที่คำนวณแล้วว่าเราจะขายได้และมีกำไร โดยปัจจุบันทำเลค้าขายมีให้เลือกหลายพื้นที่แต่ปัญหาที่ได้ยินส่วนใหญ่ก็คือเมื่อไปขายจริงยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าในขณะที่ค่าเช่ายังต้องจ่ายเท่าเดิม บางคนถึงกับบอกว่าขายของเพื่อหาเงินจ่ายค่าเช่า ไอ้เรื่องจะเหลือกินเหลือเก็บไม่ต้องพูดถึง

www.ThaiFranchiseCenter.com อยากให้ทุกคนที่ค้าขายหมดปัญหาเรื่องของทำเล อยากให้ทุกทำเลที่เราลงทุนกลายเป็นทำเลทองที่ไม่ต้องมาทุกข์ใจภายหลัง เราจึงมี 6 เทคนิคการ “ดูพื้นที่” ก่อนที่จะเปิดร้านขายจริง เพื่อลดความเสี่ยงให้เราไม่ต้องเจ็บตัวกับเรื่องทำเลค้าขายอีกต่อไป

 

6 เทคนิคดูพื้นที่ก่อนเปิดร้านขายจริง
 

ซึ่งตามทฤษฏีของการดูพื้นที่สำหรับค้าขายส่วนใหญ่จะดูความพลุกพล่าน ปริมาณคน ที่ไหนมีคนเยอะก็คาดการณ์ว่าจะขายดีซึ่งในความเป็นจริงการมีคนพลุกพล่านหรือแออัดก็ไม่ได้การันตีว่าจะขายดีทุกพื้นที่ อีกทั้งยังมีเรื่องของสภาพแวดล้อมโดยรอบที่ก่อนเปิดร้านค้าขายเราจะต้องพิจารณาให้ดี จะได้ไม่ต้องมานั่งปวดหัวทีหลัง โดย 6 เทคนิคที่เราแนะนำว่าควรดูก่อนเลือกทำเลค้าขายคือ
 

1.นับการจราจร คนสัญจรผ่านไปมา
 

เป็นหลักเบื้องต้นเพื่อเช็คปริมาณความหนาแน่นของคนในพื้นที่ แต่ไม่ได้การันตีว่าการมีคนมากจะขายดี ขายได้มาก แต่การเช็คการจราจรเพื่อให้เราทราบว่า ปริมาณคนในพื้นที่จะเยอะช่วงเวลาไหน ตอนไหนที่มีการสัญจรไปมามากที่สุด วันไหน เวลาไหนที่ผู้คนพลุกพล่านมากที่สุด เพื่อคำนวณดูว่าใน 1 สัปดาห์หากพื้นที่ที่เราเลือกมีการจราจรหรือคนสัญจรพลุกพล่านแค่บางวัน อาจจะไม่คุ้มกับค่าเช่าที่อาจจะแพงเกินจริง หรือคนที่พลุกพล่านอาจอยู่ในช่วงเวลาที่ไม่เหมาะสมกับการเปิดร้านของเราก็ไม่แนะนำให้เลือกทำเลดังกล่าว

 

2.ไม่ควรเป็นทางสามแพร่ง
 

ข้อเสียสำหรับร้านที่อยู่ตรงทางสามแพร่งก็คือ เป็น “จุดเสี่ยงภัย” ถ้าร้านตั้งอยู่บนถนนใหญ่ที่มีรถสัญจรไปมามาก รถอาจเสียหลักพุ่งชนร้าน ก่อให้เกิดความเสียหายในแบบไม่คาดคิด ยกตัวอย่างในฮ่องกง ร้านบริเวณทางสามแพร่งจะมีราคาแพงมาก เพราะถือเป็นตำแหน่งที่ได้ประโยชน์ทางการค้า แต่ถ้าเป็นที่อยู่อาศัยตำแหน่งนี้จะไม่มีราคาเลย ตำแหน่งทางสามแพร่งถือเป็นตำแหน่งที่แรงที่ต้องรับแรงปะทะมากกว่าตำแหน่งอื่น ถ้ารู้จักนำความแรงมาใช้ให้ถูกทางย่อมได้ประโยชน์ มีคำกล่าวไว้ว่า ตำแหน่งทางสามแพร่งถ้าให้คุณก็ให้มาก ถ้าเสียก็เสียมาก จึงมักพบเห็นเสมอว่า บางคนไปอยู่ตรงทางสามแพร่งเจริญรุ่งเรืองมากกว่าคนอื่น 2-3 เท่า แต่บางคนไปอยู่ไม่ถึง 6 เดือน กลับล่มจมสิ้นเนื้อประดาตัวก็มี

 

 

การค้าขายเราต้องคิดคำนวณไปถึงอนาคต โดยเฉพาะการเช่าตึกค้าขายหรือเช่าพื้นที่ค้าขายระยะยาวที่มีสัญญาผูกมัดหลายปีเราต้องมองอนาคตว่าหากจะขยับขยายกิจการออกไปจะทำได้หรือไม่ ด้านซ้าย ด้านขวาเราจะมีปัญหาอะไรหรือไม่ หรือพื้นที่เช่าข้างๆ เราจะมีโอกาสซื้อต่อหรือแม้แต่พื้นที่ที่เราเช่าอยู่เราจะมีโอกาสซื้อเป็นของเราในอนาคตได้หรือไม่ เรื่องนี้เราต้องดูไปถึงผังเมืองของพื้นที่ว่าในอนาคตจะเป็นอย่างไร โอกาสมากน้อยแค่ไหนที่จะมีการเปลี่ยนแปลงพื้นที่เช่น กำลังขายดีแต่จู่ๆก็มีโครงการสร้างทางด่วนตัดผ่าน ตัด-ขยายถนน หรือการทำสะพานข้ามแยก เหล่านี้ก็อาจทำให้เรามีปัญหาในการค้าขายขึ้นมาได้

 

 

ก่อนจะลงพื้นที่เปิดร้านแม้จะดูว่าทำเลนี้น่าสนใจหรือน่าจะขายดี แต่ก็ควรศึกษาดูปัจจัยของพื้นที่โดยรวมว่าปลอดภัยจริง เช่น ไม่ได้เป็นพื้นที่ที่มักมีเหตุทะเลาะวิวาทระหว่างกลุ่มบุคคล พื้นที่ที่กฎหมายไม่อนุญาตให้ทำการค้าขาย หรือพื้นที่ที่สกปรก มีน้ำครำ แมลงสาบ แมลงวันชุกชุม รวมไปถึงพื้นที่ที่มีฝุ่น ควัน อันเกิดจากการก่อสร้าง และโรงงานอุตสาหกรรมในบริเวณใกล้กัน พื้นที่ที่มีลักษณะดังกล่าวนี้ล้วนแล้วแต่เป็นตัวขัดขวางการค้าขายไม่ให้สามารถทำได้ และทำให้ความน่าซื้อของสินค้าที่เรานำมาขายลดลงทั้งสิ้น เพราะฉะนั้น หากทำเลใดมีลักษณะดังต่อไปนี้ ขอให้หลีกเลี่ยง

 

5.ดูปริมาณการซื้อของร้านค้าที่ขายสินค้าในแบบเดียวกับเรา
 

วิธีสังเกตที่น่าจะง่ายและได้ผลมากที่สุดคือลองดูจากร้านค้าที่เปิดขายสินค้าในแบบเดียวกับเรา เช่นคิดจะเปิดร้านขายกาแฟ ก็ควรพิจารณาดูว่าในพื้นที่มีร้านขายกาแฟมากน้อยแค่ไหน และนั่นยังไม่สำคัญเท่ากับว่า ร้านกาแฟเหล่านี้เขามีลูกค้ามากน้อยแค่ไหน และขายได้ดีเหมือนที่เราตั้งใจหรือเปล่า บางครั้งคนปล่อยเช่าพื้นที่เขาต้องการแค่จะได้ค่าเช่า ส่วนคนมาเช่าจะขายได้ดี ขายได้เท่าไหร่ไม่ใช่เรื่องที่เขาจะสนใจ ในฐานะที่เราเป็นพ่อค้าแม่ค้าก็ควรศึกษากำลังซื้อจากร้านค้าในลักษณะเดียวกับเราเอามาประกอบการตัดสินใจด้วย

 

 

นอกจากดูเรื่องกำลังซื้อในแต่ละร้านที่ขายสินค้าใกล้เคียงกับเรา ก็ควรดูให้ลึงถึงปริมาณคู่แข่งของเรา ซึ่งอย่างมากสุดไม่ควรเกิน 5 ร้าน เพื่อให้การเฉลี่ยลูกค้า และการแข่งขันกันระหว่างร้านลดน้อยลง ยิ่งถ้าในทำเลนั้นมีร้านเก่าแก่ที่เป็นที่นิยมอยู่ถึง 2 ร้าน ก็ยิ่งมีโอกาสสูงเข้าไปใหญ่ที่เราจะขายไม่ได้ ตรงกันข้าม เช่นหากเรานำข้าวราดแกงนี้ไปขายในทำเลที่มีร้านดั้งเดิมอยู่แค่ร้านเดียว การจะดึงลูกค้าให้เข้ามากินร้านเราก็จะยิ่งเป็นเรื่องง่ายขึ้น เพราะฉะนั้น ก่อนจะขายของในที่ใดๆ ควรตรวจสอบดูก่อนว่าในที่นั้นมีการขายของประเภทเดียวกับเราอยู่แล้วหรือเปล่า แล้วค่อยตัดสินใจต่อไป

 

หลักเลือกทำเลค้าขาย “3T + C”
 

ถ้าหากยังไม่ทราบหรือไม่มีแนวทางให้ยึดในเรื่องการเลือกพื้นที่ค้าขาย มีสูตรการเลือกพื้นที่แบบ 3T + C ที่น่าสนใจให้ลองพิจารณาและสามารถเอาไปใช้เป็นแนวทางเลือกทำเลค้าขายได้

1.Target Customer ประเภท จำนวน กำลังซื้อ ความต้องการ
 

สินค้า บริการธุรกิจ แต่ละประเภท มีกลุ่มเป้าหมายลูกค้าที่แตกต่างกัน ดังนั้นทำเลเองก็ไม่จำเป็นต้องเหมือนกัน เราต้องรู้ก่อนว่า ลูกค้าเราเป็นใคร หญิง ชาย อายุ อาชีพ รายได้ ความต้องการเขาคืออะไร และดูว่าพื้นที่ทำเลตรงนั้นมีกลุ่มลูกค้าของเรามากน้อยแค่ไหน ถ้ามีก็ควรเลือกเป็นทำเลค้าขาย แต่ถ้าไม่มีกลุ่มลูกค้าเราต่อให้พลุกพล่านแค่ไหน ก็ไม่ควรเลือกทำเลแบบนี้

2.Traffic ความสะดวก ความถี่ ทิศทาง การเข้าถึง

 

เมื่อรู้แล้วว่าลูกค้าเป็นใคร ใช้ชีวิตแบบไหน รายได้ รายจ่าย กำลังซื้อ ความต้องการ เป็นอย่างร คราวนี้ให้ศึกษาเรื่องความเหมาสม กับปัจจัยเอื้อประโยชน์ต่อการค้าขาย เช่น มีที่จอดรถสะดวก และเพียงพอหรือเปล่า อยู่ต้นซอย กลางซอย หรือท้ายซอย ทิศทางการมองเห็นร้านเราเป็นอย่างไร ในสังคมยุคนี้คนส่วนใหญ่เน้นความง่าย และรวดเร็วเป็นอันดับแรกต่อให้ร้านค้าเราดีกว่า สินค้าเราดีกว่าแต่ไม่ได้อยู่ในจุดที่ลูกค้าเข้าถึง ส่วนใหญ่เขาก็จะไม่เดินเพื่อมาซื้อสินค้าของเรา 

3.Time to shop วันหยุด วันทำงาน มื้อเช้า กลางวัน เย็น ค่ำ
 

แต่ละพื้นที่มีช่วงเวลาการขายที่คึกคักแตกต่างกัน ทุกทำเลไม่ใช่ว่าจะขายดีได้ตลอดทั้งวัน เราต้องศึกษาให้ชัดเจนว่าสินค้าของเราคืออะไร และจะขายได้ดีตอนไหนจะได้เลือกเปิดร้านได้ถูกวัน ถูกเวลา ยกตัวอย่างพื้นที่เช่าใกล้โรงเรียน มหาวิทยาลัยแม้จะพลุกพล่าน กำลังซื้อเยอะ แต่อย่าลืมว่าสถานศึกษาเหล่านี้มีช่วงเวลาปิดภาคเรียนที่กำลังซื้อจะหายไประยะหนึ่งแต่ในระหว่างนั้นเรายังจะต้องเสียค่าเช่าเท่าเดิม เราต้องคำนึงในเรื่องเหล่านี้ด้วย
 

4.Competition ปริมาณ ความรุนแรง
 

ยิ่งเป็นร้านค้ามือใหม่ยิ่งต้องสนใจเรื่องนี้ เราต้องศึกษา โอกาสการโดนกีดกันจากคู่แข่ง ปัญหาเรื่องที่จอดรถหน้าร้าน ความแตกต่างของสินค้าที่เรามี กลยุทธ์การตัดราคา นี่คือปัญหา มีคำกล่าวในยุคหนึ่งว่าให้เปลี่ยนสนามรบเป็นสนามการค้า ครั้งนี้ก็เช่นกันเราต้องพยายามเปลี่ยนคู่แข่งให้เป็นคู่ค้า เหมือนในซีรีย์ยอดฮิตอย่างItaewon Class ตอนหนึ่งที่พระเอกพยายามเปลี่ยนร้านค้ารอบๆ ให้กลับมาขายดีเพื่อที่จะทำให้ถนนทั้งเส้นกลายเป็นถนนที่น่าท่องเที่ยวเพื่อให้ร้านตัวเองขายดีไปด้วย

 

คำว่าทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง แต่การจะหาทำเลดีก็ไม่ใช่จะทำกันได้ง่ายๆ คำว่าทำเลดีก็ต้องดูให้เหมาะสมกับสินค้าของเรา บางครั้งทำเลรองๆ แต่มีกลุ่มลูกค้าเราจำนวนมากก็อาจกลายเป็นทำเลทองของเราที่หลายคนคาดไม่ถึง หรือบางทีไม่ได้ทำเลทองจริงๆ ก็เลือกทำเลที่ใกล้เคียงแต่มีโอกาสขายได้ไม่แตกต่างกัน อาจจะทำให้เราประหยัดต้นทุนค่าเช่าได้มากขึ้น และเมื่อมีกำไรมากขึ้นค่อยมองหาทำเลทองที่เหมาะกับสินค้าของเราต่อไป

 

ผู้อ่านสามารถติดตามข่าวสาร ทุกความเคลื่อนไหวธุรกิจแฟรนไชส์และ SMEs รวดเร็ว รอบด้าน

 

ต้องการเลือกทำเลพื้นที่เช่า ดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่ https://www.thaifranchisecenter.com/market/

รับฟังบทความต่างๆ ผ่านทาง PodCast ไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์ https://soundcloud.com/thaifranchisecenter

 

ขอบคุณข้อมูล https://bit.ly/3ejK3yZ , https://bit.ly/2W9Ohmf 

 

นักเขียน

คุณรัตนชัย ม่วงงาม (เปี๊ยก)