"คนไทย ก็ยังเช่ามากกว่าครับ เพราะว่าอย่างที่เรียนครับ ถ้าเราจะซื้ออาคารสำนักงาน   100 ตารางเมตร ไปซื้อแถว สีลม สาทร หนึ่งตารางเมตร ก็เกือบแสนนะครับ เพราะฉะนั้นถ้ามีอยู่ อยากซื้อ100 ตารางเมตรต้องควักเงิน  10  ล้าน ประมาณอย่างนั้นเลยครับ ถ้าไปเช่า ตารางเมตรละ 500-600 ครับ ก็ 5 หมื่น 6 หมื่น ต่อเดือนแค่นั้นเองครับ และก็ไม่ต้องเอาเงินไปลงทุนในกรณีที่ไปเช่าสำนักงาน 10 ล้าน ประมาณอย่างนั้นครับ แค่ใช้แค่ 100 ตารางเมตรนะครับ” คุณวสันต์ คงจันทร์  กรรมการผู้จัดการ บริษัทโมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์

 

สัมภาษณ์ คุณวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทโมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ เรื่อง ข้อพิจารณาในการเช่าอาคารสำนักงาน ออกอากาศทางสถานีวิทยุ FM 96.0 MHz เวลา 13.00-14.00 น. ประจำวันจันทร์ ที่ 28  พฤษภาคม 2555

 

บทสนทนา

 

คุณยุทธนา : สวัสดีครับอาจารย์วสันต์ ครับ

 

คุณวสันต์ : ครับสวัสดีครับคุณยุทธนาครับ สวัสดีท่านผู้ฟังครับ

 

คุณยุทธนา : ขออนุญาตคุยเรื่องเกี่ยวกับ ออฟฟิศบิวดิ้งหรือว่าอาคารสำนักงานให้เช่านะครับ รวมทั้งอาคารสำนักงานให้ซื้อด้วย ทั้งซื้อทั้งเช่าเลย อาจารย์ครับโซนไหนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลซึ่งเป็นโซนที่หน้าสนใจเวลาเราจะไปซื้ออาคารสำนักงานหรือไปเช่าอาคารสำนักงาน โซนไหนโดดเด่นน่าสนใจที่สุดครับอาจารย์
 

คุณวสันต์ : อาคารสำนักงานปกติแล้วก็จะมีอยู่ 2 ประเภท ก็คือ ไปซื้อ กับ เช่า เช่านี้จะเยอะกว่าประมาณ  70 เปอร์เซ็นต์ของตลาด ประเภทซื้อนี้จะค่อนข้างน้อยและก็มีแนวโน้มที่จะลดลงเรื่อยๆ เพราะว่าเราไปซื้อคอนโด เค้าเรียกว่า ออฟฟิศคอนโดมิเนียม ก็คือแบ่งห้องชุดขายเป็นอาคารชุด แต่เป็นอาคารชุดสำนักงานนะครับ  

ความยากก็คือบางทีการอยู่อาศัยร่วมกันมันต้องเก็บเงินมาดูแลส่วนกลาง แล้วก็โดยเฉพาะในช่วงของวิกฤตเศรษฐกิจนั้น ทำให้การเก็บเงินดูแลตึกนั้นทำได้ยาก เพราะฉะนั้นตึกประเภทที่ซื้อกันโดยทั่วไปราคาในท้องตลาด จะต่ำกว่าตึกประเภทเช่าประมาณ 20-30 เปอร์เซ็นต์ เป็นอย่างน้อยครับ เพราะว่าห้องชุดที่อยู่ด้วยกันบางห้องก็ไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ เพราะไม่มาอยู่เก็บเงินมาไม่ได้ก็ทำให้สภาพตึกมันแย่ราคาก็ตกลงครับ ก็เหมือนคอนโดมิเนียมที่เราอยู่ครับ ถ้าคนหายไป 20-30 เปอร์เซ็นต์ หรือหายไปครึ่งหนึ่งก็เรื่องใหญ่แล้วครับเพราะว่าจะเก็บเงินมาไม่ได้

 

คุณยุทธนา : ครับ ฉะนั้นตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าจึงโตมากกว่าตลาดอาคารสำนักงานแบบที่ขายขาดเลยใช่มั้ยครับ

 

คุณวสันต์ : ครับแล้วโดยธรรมชาติของอาคารสำนักงานก็ต้องอาศัยพึ่งพิงชาวต่างชาตินะครับ ชาวต่างชาติที่มาลงทุนในบ้านเราส่วนใหญ่ก็เป็นการเช่าไม่ค่อยซื้อครับ ก็โดยส่วนใหญ่ก็เป็นการมาเช่า 3 ปี อาจจะไม่เป็นการลงทุนระยะยาว 20-30 ปี  อาจจะเช่า 3 ปี 6 ปี หรือ 9 ปี แค่นั้น เพราะฉนั้นชาวต่างชาติส่วนใหญ่มาก็จะมาเช่า จะมีซื้ออยู่บ้างส่วนใหญ่ก็เป็นคนไทยซื้อครับ แต่ว่าคนไทยพอเกิดวิกฤตเศรษฐกิจขึ้นก็มีปัญหาอย่างที่ว่าครับ

 

คุณยุทธนา : อาจารย์ครับ ถ้าเกิดเป็นตลาดคนไทย เวลาเค้าจะหาอาคารสำนักงานเค้านิยมเช่าหรือซื้อมากกว่ากันครับ

 

คุณวสันต์ : คนไทย ก็ยังเช่ามากกว่าครับ เพราะว่าอย่างที่เรียนครับ ถ้าเราจะซื้ออาคารสำนักงาน   100 ตารางเมตร ไปซื้อแถว สีลม สาทร หนึ่งตารางเมตร ก็เกือบแสนนะครับ เพราะฉะนั้นถ้ามีอยู่ อยากซื้อ100 ตารางเมตรต้องควักเงิน  10  ล้าน ประมาณอย่างนั้นเลยครับ ถ้าไปเช่า ตารางเมตรละ 500-600 ครับ ก็ 5 หมื่น 6 หมื่น ต่อเดือนแค่นั้นเองครับ และก็ไม่ต้องเอาเงินไปลงทุนในกรณีที่ไปเช่าสำนักงาน 10 ล้าน ประมาณอย่างนั้นครับ แค่ใช้แค่ 100 ตารางเมตรนะครับ

 

คุณยุทธนา : ครับ ทีนี้โซนไหนครับ ที่เป็นโซนที่ได้รับความสนใจมากๆ สำหรับอาคารสำนักงานทั้งให้เช่าแล้วก็ขายขาดครับ

 

คุณวสันต์ : โซนที่แพงที่สุดตอนนี้ก็คือโซนเพลินจิต ชิดลม ครับ ค่าเช่าอยู่แถวๆ ประมาณ 700-800 บาท  บางตึกก็เกือบ  1,000 บาท ครับ ต่อตารางเมตรต่อเดือน อันนี้ถือเป็นย่านที่แพงที่สุดครับ ลองลงมาก็จะเป็นแถวสีลม สาทร นะครับ ถัดมาก็จะเป็นแถว สุขุมวิท พญาไท พวกนี้นะครับ พหลโยธิน ครับ อันนี้ก็จะประมาณ 500-600 บาท ต่อตารางเมตร ต่อเดือนครับ พหลโยธินกับสุขุมวิท  แต่สุขุมวิทจะแพงกว่านิดหน่อย

 

คุณยุทธนา : แล้วถ้าเป็นโซนนอกเมืองออกไป โซนไหนที่ได้รับความสนใจเป็นพิเศษบ้างครับอาจารย์

 

คุณวสันต์ : โซนรอบเมือง อาคารสำนักงานก็อยู่แถวพระราม 3 หรือว่าแถว รัชดาภิเษก ถือว่าเป็นเขตชั้นกลางของเมืองครับ หรือว่าไปแถวบางนาก็ลดหลั่นกันไป 400-500 บาท ต่อตารางเมตร บางแห่งก็ 400 บาท บวกลบประมาณนั้นครับ
 

คุณยุทธนา : พระราม 3  รัชดาภิเษก  บางนา  สำหรับอาคารสำนักงานโซนไหนน่าจะขยายตัวได้มากกว่ากันครับอาจารย์

 

คุณวสันต์ : แนวโน้มในเขตชั้นกลางที่ขยายตัวเยอะที่สุดก็น่าจะเป็น รัชดาภิเษกในปัจจุบันนะครับ เพราะรัชดาภิเษกมีรถไฟฟ้าผ่าน และก็ค่าเช่าอาคารสำนักงานถือว่าไม่แพงครับ 400-500 บาท ต่อตารางเมตรก็ถือว่าถูกมากในบ้านเรา

 

คุณยุทธนา : รัชดาภิเษกถือว่าเป็นโซนที่น่าสนใจที่สุดใช่มั้ยครับอาจารย์

 

คุณวสันต์ : ครับ เพราะว่าจริงๆ แล้วที่รัชดาภิเษกราคาที่ดินก็ถือว่ายังต่ำกว่า ในเขตกรุงเทพฯ ข้างในมากพอสมควรเป็นเท่าอยู่  ในเขตกรุงเทพฯ ข้างในราคาประมาณ ตารางวาละ 1 ล้าน รัชดาภิเษกยังแค่ 4-5 แสนเองครับ

 

คุณยุทธนา :อาจารย์ครับมีคำแนะนำ หรือมีเทคนิคในการที่จะเลือกเช่าอาคารสำนักงานยังไงบ้าง สำหรับลูกค้าคนไทยที่จะเปิดบริษัททั้งทีไม่มีเงินซื้อ และคิดที่จะไปเช่าออฟฟิศก่อนมีหลักในการเลือกเช่ายังไงบ้างครับ

 

คุณวสันต์ : ครับ เรื่องแรกเลย คร่าวๆ สั้นๆ ก็คือเรื่องทำเลครับ เลือกทำเลที่ตั้งที่อยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ  เช่น สีลม สาทร เพลินจิต สุขุมวิท หรือว่าจะออกไปนอกๆ หน่อยก็จะเป็นแถวๆ บางนา รัชดาภิเษก อะไรพวกนี้ครับ ก็ไม่ใช่ศูนย์กลางธุรกิจซะทีเดียว เรื่องทำเลเราต้องเลือกเอาว่า ถ้าเลือกทำเลด้านในก็แพงหน่อย

เรื่องที่ สอง ก็คือเรื่องของการคมนาคมเข้าถึงครับ เช่น พวกรถไฟฟ้า เรื่องการเดินทางเข้าออกตึก เรื่องจำนวนที่จอดรถของตึก

เรื่องที่สาม ก็คือลักษณะทางกายภาพของตึกครับ ตึกเก่า ตึกใหม่ รูปลักษณ์ของตึก จำนวนลิฟท์ เรื่องของสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น มีร้านกาแฟมั้ย อะไรอย่างนี้ครับ ระบบแอร์ ระบบปรับอากาศอะไรพวกนี้ เรื่องของลักษณะกายภาพของตึก

เรื่องที่สี่ ก็เป็นเรื่องของการบริหารอาคาร มีผู้ดูแลบริหารคือใคร ดูแลอาคารดีมั้ย ยามแม่บ้านดูแลเป็นอย่างไร ความปลอดภัย ความสะอาด ระบบป้องกันภัยเป็นยังไง นะครับ เรื่องสุดท้าย ก็เป็นเรื่องของเงื่อนไขการเช่าครับ เช่น เรื่องของค่าเช่า เงินมัดจำ ค่าโทรศัพท์นะครับ ค่าเช่าที่ต้องจ่ายรวมเงินประกันภัยหรือไม่รวมประกันภัยอะไรพวกนี้ครับ เกี่ยวเข้ามาเรื่องเงื่อนไขการเช่าครับ เพราะบางทีเราเช่า 600 บาท แต่ตึกอยู่ใกล้ๆ กัน 600 บาท  เงื่อนไข และค่าเช่าอาจจะต่างกันครับ เพราะว่าบางตึกค่าเช่า 600 บาท อาจจะรวมให้ทุกอย่างแล้ว บางตึกก็น่าจะไม่รวมให้ทุกอย่างครับ
 

คุณยุทธนา : ครับ ส่วนใหญ่ เค้าเช่ากันปีต่อปีหรือว่าสัญญามันยาวขนาดไหนครับอาจารย์

 

คุณวสันต์ : ปกติแล้วก็จะประมาณ 3 ปี สำหรับอาคารสำนักงานตึกขนาดใหญ่โดยทั่วไปครับ ถ้าเป็นตึกเล็กๆ อาจจะเป็นไปได้ว่าเช่า 1 ปี 2 ปี หรือว่าโดยทั่วไปก็เช่ากัน  3 ปี ครับ

 

คุณยุทธนา : ครับ เอาล่ะครับ มีทั้งเรื่องทำเล มีทั้งเรื่องการคมนาคมเข้าถึงอย่างไรที่จอดรถเพียงพอมั้ย เรื่องของลักษณะทางกายภาพ ลิฟท์ แอร์เป็นยังไง เรื่องของการบริหารจัดการบริหารจัดการนั้นๆ มีมืออาชีพบริหารหรือเปล่า และเงื่อนไขการเช่าด้วย ว่าค่าเช่ารวมค่าประกันหรือไม่ หรือรวมค่าอะไรไว้ทั้งหมดแล้วหรือยัง

 

คุณวสันต์ : ครับ ดูว่าเค้าปรับกี่เดือน มีช่วงตกแต่งให้ฟรีกี่เดือน เพราะว่าก่อนเราจะไปเช่าบางทีเค้าจะมีช่วงตกแต่งบางทีก็ครึ่งเดือนหรือ 1 เดือน  2 เดือน  บางทีก็แล้วแต่ครับ

 

คุณยุทธนา : ต้องดูให้ดีนะครับ เอาล่ะครับได้รู้หลักเบื้องต้นเลย มีเวลาคงได้เชิญอาจารย์วสันต์มาคุยด้วยกันอีกนะครับ วันนี้ขอบพระคุณอย่งสูงครับท่านอาจารย์ ครับ

 

คุณวสันต์ : ได้ครับยินดีครับ คุณยุทธนา ครับ

 

คุณยุทธนา : สวัสดีครับ