อัตราค่าเช่า (Occupancy Rate) คือ อัตราส่วนของพื้นที่หรือหน่วยที่ถูกเช่าออกไปแล้ว เมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่หรือหน่วยทั้งหมดที่มีอยู่ โดยทั่วไปใช้เพื่อประเมินประสิทธิภาพในการเช่าพื้นที่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือที่พักอาศัย

ยกตัวอย่าง Occupancy Rate "ธุรกิจโรงแรม" 
 

คือ เปอร์เซ็นต์ของห้องที่ถูกเช่าในช่วงเวลาที่กำหนด เราจะหา Occupancy rate อัตราการเช่าโดยวิธีการคำนวณง่ายๆ คือ จำนวนห้องพักที่ถูกเช่า หาร จำนวนห้องพักทั้งหมดของโรงแรม x 100% = อัตราการเช่า 

เช่น โรงแรมมีห้องพักทั้งหมด 100 ห้อง คืนๆ หนึ่งมีการเข้าพัก 60 ห้อง 

จะได้อัตราการเข้าพัก 60 หาร 100 x 100% = 60% 
 

นั่นหมายความว่าโรงแรมของคุณมีอัตราเข้าพัก 60% ในคืนนั้น แสดงให้เห็นว่า ห้องพักโรงแรมมีการเช่าเต็มมากกว่าจำนวนห้องว่างในคืนนั้น ถ้าใครอยากหาอัตราว่าของห้องพักโรงแรม ให้ใช้หลักการคำนวณ ดังนี้
 

จำนวนห้องว่าง x 100 หาร จำนวนห้องทั้งหมด
 

จะได้อัตราว่างของห้อง 40 x 100 หาร 100 = 40% ส่วนอัตราเข้าพัก 60% 
 

เจ้าของโรงแรมต้องดูอีกว่า อัตราการเข้าพัก 60% เป็นช่วงวันธรรมดา หรือเสาร์-อาทิตย์ หรือวันหยุดยาว ถ้าเป็นช่วงวันหยุดยาวก็จะสามารถทำการตลาดเพื่อดึงดูดลูกค้าได้มากขึ้นได้ โดยทั่วไปอัตราการเข้าพักที่ดีสำหรับโรงแรมจะขึ้นอยู่กับปัจจัย คือ ประเภทของโรงแรม, สถานที่ตั้ง, ฤดูกาล, ราคา, คู่แข่ง, คุณภาพมาตรฐาน, การบริการ, สิ่งอำนวยความสะดวก เป็นต้น 

 

 

Occupancy Rate สมมติถ้ามีการเช่าพื้นที่ขายของในตลาดนัดเกือบเต็มทุกล็อค คิดเป็น 95% ถือว่าดีมากๆ เพราะพ่อค้าแม่ค้าจำนวนมากแทบจะต่อคิวขอเช่าพื้นที่ขายของในตลาดของคุณ 
 

นั่นแสดงให้เห็นว่า พื้นที่ตลาดนัดสามารถสร้างรายได้ให้แก่ร้านค้ามากกว่าค่าเช่า ดังนั้น พ่อค้าแม่ค้าจึงเต็มทุกล็อค 
 

ส่วน Rental Rate ก็คือ ค่าเช่าพื้นที่ในตลาดนัด ถ้าเจ้าของตลาดนัดสามารถเก็บค่าเช่าได้มากเท่าไหร่ ก็จะทำให้ได้กำไรมากขึ้น ดังนั้น คนมาเช่าเต็มพื้นที่ยิ่งดี จะทำให้มีรายได้มากขึ้นๆ 
 

อย่างไรก็ตาม ถ้าเมื่อไหร่ที่ Rental Rate เพิ่มขึ้น สวนทาง Occupancy Rate ที่ลดลง นั่นแสดงให้เห็นว่า พ่อค้าแม่ค้าหรือคนมาเช่าพื้นที่ขายของในตลาดนัด สู้ไม่ไหวกับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น ทำให้ต้องย้ายออกไป 
 

แต่ถ้าตลาดนัดของคุณ อยู่ในทำเลดี คนพักอาศัยหนาแน่น ไม่มีคู่แข่ง ลูกค้าเข้าไปซื้อของในตลาดเยอะมาก แทบจะเดินไม่ได้ ส่งผลให้พ่อค้าแม่ค้าในตลาดนัดขายดีมาก เจ้าของตลาดนัดก็อาจขึ้นค่าเช่าได้ เพราะร้านค้าขายดิบขายดี 
 

สรุปคือ Occupancy Rate ถ้ารู้ก่อนและคำนวณอย่างละเอียด จะช่วยให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือเจ้าของพื้นที่ สามารถวิเคราะห์สถานการณ์ สามารถปรับกลยุทธ์ธุรกิจและการบริหารจัดการ เพื่อสร้างมูลค่าและรายได้ ก่อนที่จะเจ๊งได้ 

 

อ้างอิงข้อมูล 

นักเขียน

คุณมนตรี ศรีวงษ์ (อ๊อฟ)