ถ้าจะเริ่มธุรกิจสักอย่าง เราก็ต้องการทำเลที่ดีที่สุด เพราะเชื่อว่า “ทำเลทอง” ย่อมนำมาซึ่ง “ยอดขาย” ที่มากตามไปด้วย แต่ต้องเข้าใจก่อนว่า สิ่งที่แลกกับ “ทำเลทอง” คือค่าเช่าที่อาจจะสูงตามไปด้วย  หากไปดูราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ
 

 

ในปี 2566-2569 พบว่ากรุงเทพฯยังคงราคาแพงสุด โดยทำเลที่คว้าแชมป์ได้แก่ “สยาม-เพลินจิต-ชิดลม” ราคาอยู่ที่ 3.75 ล้านบาท/ตร.ว. หรือย่านชื่อดังอย่างสีลมก็มีราคาที่ดินประเมินที่ 2.7 ล้านบาท/ตร.ว. เป็นต้น

 

ตัวเลขราคาประเมินเหล่านี้บอกให้ทราบว่า “ค่าเช่า” ในพื้นที่ก็ย่อมสูงไปด้วยอันเนื่องจากเป็นแหล่งที่คนพลุกพล่านมีออฟฟิศ มีนักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างชาติ เป็นย่านที่การคมนาคมสะดวกสบาย สัญจรได้ทั้งรถยนต์ รถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน และยังเป็นศูนย์รวมของอพาร์ทเม้น คอนโดมิเนียม หรือหมู่บ้านจัดสรร อีกจำนวนมาก
 

 

ซึ่งถ้าหากมองภาพกว้างๆ การเปิดร้านใน “ทำเลทอง” ก็น่าจะขายดี แต่ในความเป็นจริงอาจไม่ใช่อย่างที่คิด เหตุผลง่ายๆ คือเราต้องโฟกัสที่ “กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย” มากกว่ากลุ่มคนที่พลุกพล่านที่อาจไม่ใช่กลุ่มลูกค้าของเราก็ได้
 

ดังนั้นย่านที่คนเยอะ ก็ไม่ได้หมายความว่าเราจะขายดี สิ่งที่ต้องวิเคราะห์คือ อายุ การบริโภค และเวลาที่มีโอกาสซื้อสินค้าได้มากที่สุด และต้องไม่ลืมว่า “ทำเลทอง” ก็ต้องมาพร้อมต้นทุนค่าเช่าที่สูงเช่นกัน
 

 

ซึ่งโดยส่วนใหญ่เวลาเช่าที่เปิดร้านจะเป็นการจ่ายค่าเช่าตายตัว (Fixed rent) ตกลงกันไว้เท่าไหร่ก็จ่ายเท่านั้น จนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงสัญญา ลองไปดูตัวอย่างเช่น
 

ห้างสรรพสินค้าใจกลางเมือง ราคาพื้นที่เช่า ประมาณ 1,800 – 3,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน 
 

ห้างสรรพสินค้าที่อยู่นอกเมืองราคาต่อตารางเมตรประมาณ เช่น 1,500 – 2,500 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เป็นต้น

 

ต้นทุนค่าเช่านี่แหละคือสิ่งทำให้ “ร้านค้า” หลายแห่งบ่นกันอุบว่าบางทีเหมือนขายของมาจ่ายค่าเช่า ถ้าไปดูตามทฤษฏีบอกไว้ว่า “ต้นทุนค่าเช่าควรอยู่ประมาณ 15 – 20%” ร้านถึงจะอยู่รอดได้”
 

เช่น ถ้าเรามียอดขายต่อเดือน 100 บาท ต้นทุนค่าเช่าไม่ควรเกิน 20 บาท เราจะเหลือเงินอีก 80 บาท เอาไปหักต้นทุนต่างๆ เช่นค่าแรง 15 บาท ต้นทุนวัตถุดิบ 40 บาท ค่าใช้จ่ายอื่นๆ 5 บาท เท่ากับจะมีกำไรจริงๆ คือ 20 บาทต่อเดือน
 

 

แต่ถ้าค่าเช่าเราสูงเกินไปในขณะที่ค่าแรง + วัตถุดิบ + ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ของเราก็ยังมี กำไรที่ควรจะเหลือก็จะไม่เหลือ ถึงได้บอกว่าทำไม “ค่าเช่า” ถึงเป็นตัวแปรที่สำคัญในการอยู่รอดของธุรกิจ และไม่ใช่แค่นั้น แม้ค่าเช่าจะเป็น ต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) แต่ก็สัมพันธ์โดยตรงกับยอดขาย ถ้ายอดขายเราตกเมื่อไหร่ เปอร์เซ็นต์ค่าเช่าของเราก็จะสูงขึ้นทันที และจะไปเบียดเอากำไรให้เหลือน้อยลงหรือหายไปเลย 

 

การที่เน้นหา “ทำเลทอง” เพื่อเริ่มเปิดร้านจึงไม่ใช่เรื่องที่สมเหตุสมผลนัก สำคัญคือต้องดูรูปแบบของสินค้า บริการ ว่าเหมาะกับพื้นที่แบบไหน รวมถึงวิเคราะห์ต้นทุนที่เราจะแบกรับ คาดการณ์ไปถึงยอดขายที่คาดว่าจะได้ แนะนำว่าหากสายป่านไม่ยาว เป็นคนที่เริ่มธุรกิจใหม่ๆ อาจไปหา “ทำเลรอง” ที่เซฟต้นทุนได้มากกว่า
 

 

ข้อดีของทำเลรอง ที่ปัจจุบันก็ไม่ถือว่าแตกต่างจากในย่านทำเลทองสักเท่าไหร่ อย่างเช่นทำเลชานเมืองเดี๋ยวนี้ก็มีการขยายชุมชนเมืองออกมาสู่ชานเมืองมากขึ้น แต่ค่าเช่าในพื้นที่เหล่านี้หากไปเทียบกันแล้วยังถูกกว่าอย่างเห็นได้ชัด 
 

ยกตัวอย่างถ้าเราลงทุนแฟรนไชส์ชานมไข่มุก งบลงทุนประมาณ 30,000 บาท ได้อุปกรณ์พร้อมเปิดร้าน ขายสินค้าแก้วละ 25 บาท ถ้าเฉลี่ยว่าต่อวันมีกำไร 500 – 1,000 บาท ถ้าต้องเสียค่าเช่าในพื้นที่ทำเลทองที่คาดว่าต่อเดือนราคามากกว่า 15,000 – 20,000 บาท ถามว่าจะเอาเหลือกำไรในแต่ละเดือนมาจากที่ไหน

 

แต่ถ้าค่าเช่าราคาเบาลงหน่อยประมาณ 5,000 – 10,000 โอกาสที่จะลืมตาอ้าปากได้ก็จะมีมากกว่า ดังนั้นข้อสรุปของเรื่องทำเลทอง ดีกว่า ทำเลรองจริงไหม? ต้องขึ้นอยู่กับบริบทของธุรกิจเองว่าวางตำแหน่งของแบรนด์ไว้แบบไหน หากต้องการจับกลุ่มพรีเมี่ยมและมีสายป่านที่ยาวพอ ก็แนะนำว่าทำเลทองเหมาะสมกว่า หากแต่ทุนไม่เยอะ เน้นจับกลุ่มลูกค้าระดับกลางเป็นหลัก ควรเลือกทำเลรองจะเหมาะสมกว่า 
 

นักเขียน

คุณรัตนชัย ม่วงงาม (เปี๊ยก)