สำหรับการเปิดร้านอาหารสิ่งที่ต้องการมากที่สุดคือ “ทำเลทอง” ยิ่งตรงไหนคนพลุกพล่าน ตรงไหนที่คนหนาแน่น อย่างเช่นในห้างสรรพสินค้าหรือตามคอมมูนิตี้มอลล์ต่างๆ รวมถึงย่านเศรษฐกิจหรือทำเลใจกลางเมือง , ย่านท่องเที่ยวต่างๆ  บางทีก็รู้ทั้งรู้ว่าพื้นที่เหล่านี้ตัวเลขค่าเช่าสูงอาจแตะหลักหมื่นหลักแสน (ขึ้นอยู่กับทำเล) แม้จะมีความเสี่ยงในเรื่องต้นทุน แต่พอมองเห็นร้านที่อยู่ในละแวกนั้นๆ ลูกค้าแน่น ต่อคิวยาว ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า ก็กลัวว่าตัวเองจะคิดมากเกินไปจนพลาดโอกาสในการได้ทำเลที่ดี สุดท้ายตัดสินใจเซ็นสัญญาเช่าพื้นที่

 

 
ภาพจาก https://citly.me/gfuxjs
 

ในด้านจิตวิทยาการตัดสินใจเลือกทำเลแพงเกิดจากปัจจัยหลักๆ ที่คนทำธุรกิจมักห้ามใจไม่ไหว ถึงขนาดที่สมองสั่งให้ยอมเสี่ยง แม้จะเข้าใจดีกว่าตัวเลขที่คิดไว้อาจไม่เป็นไปตามที่ใจนึก โดยมี 2 ปัจจัยสำคัญคือ
 

1.การคิดเข้าข้างตัวเองขั้นสุด

ในทางจิตวิทยาอธิบายได้ว่าสมองมนุษย์เรามักมีความเชื่อมั่นในความสามารถของตัวเองสูงกว่าความเป็นจริง (Overconfidence) เวลาที่เจ้าของร้านมองเห็นร้านดังในทำเลค่าเช่าแพงสมองจะไม่คิดว่า "เดี๋ยวเรามาเปิดแล้วจะเจ๊ง" แต่สมองกลับคิดว่า "ร้านของเราอร่อยกว่า บริการดีกว่า การตลาดเจ๋งกว่า เดี๋ยวลูกค้าต้องมากกว่าหรือขายดีกว่าแน่ๆ”  

 

อย่างไรก็ดีแม้ความมั่นใจเป็นสิ่งจำเป็นของคนทำธุรกิจ แต่บางทีก็กลายเป็นกับดักได้เช่นกัน ถ้าเราตัดสินใจตามอารมณ์ + ความคาดหวัง แทนที่จะใช้ความจริงเชิงสถิติ เราอาจมองข้ามความเสี่ยงในอีกหลายด้าน สุดท้ายการตัดสินใจที่คิดว่าดี ถ้าบริหารจัดการไม่ดีจริง หรือมีเหตุไม่คาดคิด จะกลายเป็นความผิดหวังเข้ามาแทนที่ได้

 

2.ปรากฏการณ์ Fear of Missing Out (FOMO)

ในมุมมองนักลงทุน  เป็นสัญชาตญาณความกลัวที่จะสูญเสียโอกาส เป็นความคิดขัดแย้งในหัวระหว่าง ความเสี่ยงที่จะเจ๊งเพราะค่าเช่าแพง กับ ความเสียดายที่จะไม่ได้ทำเลนี้แล้วปล่อยให้คู่แข่งหรือแบรนด์อื่นคว้าไปแทน   

 

และเมื่อมีความคิดเหล่านี้เกิดขึ้นสุดท้ายความกลัวเรื่องค่าเช่าแพงก็แทบจะกลายเป็นเรื่องเล็ก เพราะความคิดว่าถ้าไม่คว้าทำเลนี้เอาไว้ อาจจะไม่มีโอกาสนี้อีกแล้ว ยิ่งการเอาภาพความสำเร็จของร้านที่รอด และรายได้ดีมาเป็นข้อมูลอ้างอิง ยิ่งทำให้อยากเสี่ยงแม้ต้องแลกกับคำว่าค่าเช่าแพงก็ตาม

 

 
ภาพจาก https://citly.me/gfuxjs
 

เพื่อให้เห็นภาพที่เข้าใจได้มากขึ้น จะลองสำรวจค่าเช่าพื้นที่ในจุดที่คนส่วนใหญ่มองว่าเป็นทำเลทอง โดยเป็นราคาอ้างอิงจากข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขที่แท้จริงอาจแตกต่างไปจากนี้ได้
 

1.ย่านสยามสแควร์ / สยามพารากอน

พื้นที่เหล่านี้เป็นจุดที่มี Foot Traffic สูง พื้นที่ร้านค้าปลีกหรือร้านอาหารในโซน

ใจกลางสยาม หรือคอมมูนิตี้มอลล์ย่านนั้น มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 1,200 – 2,500+ บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือบางจุดที่เป็นหัวมุมเด่นๆ ราคาอาจพุ่งสูงกว่านี้   นั่นหมายความว่าถ้าเปิดเป็นร้านอาหารขนาดกลางๆ พื้นที่ 50 ตร.ม.

ค่าเช่าต่อเดือนจะตกอยู่ที่ประมาณ 60,000 -  125,000 บาท++ โดยยังไม่รวมค่าส่วนกลาง ค่าประกัน และ GP เดลิเวอรี่

 

2.โซนสุขุมวิท / ทองหล่อ / เอกมัย

พื้นที่นี้คือย่านเศรษฐกิจคนพลุกพล่าน เป็นแหล่งรวมร้านอาหาร/คาเฟ่ จำนวนมาก อัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 1,500 – 3,000+ บาทต่อตารางเมตร/เดือน  ถ้าเป็นร้านค้าขนาดเล็กพื้นที่ขนาด30-50 ตารางเมตร อาจมีภาระค่าเช่าพื้นที่ 100,000 - 300,000 บาทต่อเดือน สิ่งเหล่านี้คือเหตุผลที่สะท้อนว่า ทำไมการไปเปิดร้านในทำเลค่าเช่าแพง ถึงต้องคิดคำนวณสูตร Rent-to-Sales ให้รอบคอบ เพราะต้องมียอดขายหลักล้านบาทต่อเดือนเท่านั้นถึงจะเอาตัวรอดได้

 

 
ภาพจาก https://citly.me/gfuxjs
 

สำหรับธุรกิจร้านอาหาร สัดส่วนค่าเช่าที่ดี ไม่ควรเกิน 10% - 15% ของยอดขายรวม ถ้าร้านไหนสัดส่วนนี้แตะ 20% หรือมากกว่านั้น แสดงว่าร้านเริ่มอยู่ในภาวะเสี่ยงที่อันตราย เพราะกำไรส่วนใหญ่จะถูกกลืนหายไปกับค่าเช่าทันที โดยมีสูตรในการคิดที่คนส่วนใหญ่รู้กันดีคือ

 

 

ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเลือกเปิดร้านในทำเลทั่วไป ค่าเช่าต่อเดือน 30,000 บาท โดยมียอดขายเป้าหมายต่อเดือนอยู่ที่ 250,000 บาท เฉลี่ยมียอดขายวันละประมาณ 8,300 บาท คิดตามสูตร 

Rent To Sales = (30,000/250,000)  x 100  = 12%

ซึ่งถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ปลอดภัย มีกำไรเหลือจากการขายมากพอให้ไปจ่ายค่าเช่า จ่ายค่าวัตถุดิบ ค่าแรง และมีกำไรสุทธิมากขึ้น

 

อีกตัวอย่างคือการเปิดร้านในทำเลทอง คิดอัตราค่าเช่าต่อเดือน 100,000 บาท มียอดขายเป้าหมายต่อเดือน 700,000 บาท หรือเฉลี่ยยอดขายวันละประมาณ 23,300 บาท คิดตามสูตร

Rent To Sales = (100,000/70,000)  x 100  = 14.28%

 

สังเกตได้ว่าสัดส่วน Rent To Sales ค่อนข้างตึงถ้าเทียบกับเกณฑ์ปลอดภัย นั่นหมายความว่า หากเดือนไหนทำยอดขายได้ตามเป้า ก็พอรอดตัวมีกำไร แต่ถ้าเดือนไหนยอดขายตกลงมาเหลือสัก 500,000 บาท สัดส่วนค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นไปทันทีที่ 20% ซึ่งหมายถึงภาวะ "ขาดทุน" ที่ต้องเผชิญ และถ้ายิ่งเกินเกณฑ์มาตรฐานไปไกล เมื่อหักค่าเช่าที่แพงมาก ยังต้องเจอต้นทุนวัตถุดิบ (35%) และค่าจ้างพนักงาน/ค่าไฟ (30%) สุดท้ายกำไรสุทธิแทบจะไม่เหลือ หรืออาจติดลบตั้งแต่ยังไม่หักค่าใช้จ่ายส่วนตัวของเจ้าของร้าน

 
ภาพจาก https://citly.me/gfuxjs
 

ดังนั้นการเลือกทำเลที่ค่าเช่าแพงในแง่หนึ่งก็คือโอกาสเพิ่มยอดขายแต่ปัญหาแท้จริงไม่ได้อยู่ที่ตอนขายดี แต่จะมีปัญหาก็ต่อเมื่อยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า ยิ่งภาวะเศรษฐกิจผันผวนแบบนี้ ไหนจะปัญหาเรื่องสภาพดินฟ้าอากาศ หากไม่บริหารจัดการหรือคำนวณต้นทุนค่าเช่าให้เหมาะสมหรือคิดแค่ว่าทำเลดีต้องขายดี อาจจะกลายเป็นบทเรียนราคาแพงที่ทำให้ผู้ประกอบการจดจำแบบไม่มีวันลืมได้เลยทีเดียว
 

 ติดตามได้ที่ Add LINE id: @thaifranchise

นักเขียน

คุณมนตรี ศรีวงษ์ (อ๊อฟ)