แฉ! จริงมั้ย? Landlord รวย คนเช่าเจ๊ง 
 

หลายคนสงสัยว่า Landlord กับ คนเช่า ไม่ว่าจะเช่าเปิดร้าน ทำธุรกิจ ใครรวย ใครเจ๊ง ลองมาวิเคราะห์พร้อมๆ กัน
 

 

เจ้าของพื้นที่ให้เช่า หรือ Landlord ไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า สำนักงานออฟฟิศ เจ้าของตลาด เจ้าของที่ดินเปล่า และอื่นๆ ที่มีรายได้หลักๆ มาจากค่าเช่า เหมือนกับพ่อค้าแม่ค้า เจ้าของร้านค้า จะมีรายได้หลักมาจากการขายของนั่นเอง 
 

มาดูกันที่ Landlord จำพวกห้างสรรพสินค้ามีรายได้จากค่าเช่า, ค่าวางสินค้า รายปี/รายเดือน, ค่า GP สินค้า, สินค้าที่ห้างนำมาขายเอง, ร้านค้าของห้างเอง บางห้างมีแบบคิดส่วนแบ่งจากร้านค้าที่มาเช่าด้วย โดยค่าเช่าตั้งแต่ร้านบล็อกเล็กๆ 10,000-50,000 บาทต่อเดือน แล้วแต่ห้างและทำเลเปิดร้านในห้าง ถ้าเป็นค่าเช่าร้านใหญ่ขึ้นไป จำพวกร้านอาหาร ค่าเช่าจะอยู่ที่หลักแสนบาทต่อเดือนขึ้นไป 
 

ยกตัวอย่างเซ็นทรัลพัฒนา Landlord เจ้าของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานให้เช่า มีรายได้ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีก รายได้จากการให้บริการระบบสาธารณูปโภคและระบบรักษาความปลอดภัย รายได้จากการให้บริการรักษาความสะอาดภายในศูนย์การค้า รายได้ค่าเช่าและให้บริการพื้นที่ศูนย์ประชุมอเนกประสงค์ รายได้จากการให้บริการซื่อโฆษณา รายได้จากการจัดกิจกรรมในพื้นที่ส่วนกลาง และอื่นๆ ที่สนับสนุนศูนย์การค้า
 

 

มาดูรายได้ของเซ็นทรัลพัฒนา เจ้าของศูนย์การค้ากว่า 40 แห่งทั่วประเทศ พบว่าปี 2566 มีรายได้ 46,790 ล้านบาท เติบโต 26% ได้กำไร 15,062 ล้านบาท เติบโตถึง 40% ถือเป็น Landlord และผู้เช่า ที่มีรายได้หลักมาจากค่าเช่าศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานกว่า 80% เติบโตถึง 20%   
 

เมื่อมีรายได้ ก็ต้องมีรายจ่าย ประกอบด้วย ภาษีประเภทต่างๆ และค่าเช่าที่ดิน ในปี 2567 ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวจ่ายค่าเช่าที่ดินให้การรถไฟแห่งประเทศ กว่า 1,387,603,000 บาท เหลือสัญญาอีก 5 ปี 
 

ส่วนการรถไฟแห่งประเทศไทย ในฐานะ Landlord เจ้าของที่ดินให้เช่า ก็มีรายได้จากค่าเช่าและผลตอบแทนการให้สิทธิ (เหมือนค่า Royalty Fee ในระบบแฟรนไชส์) ให้สิทธิเซ็นทรัลเช่าทำศูนย์การค้าระยะเวลาสัญญา 20 ปี (19 ธ.ค.2551 - 18 ธ.ค. 2571) แบ่งเป็นรายได้จากค่าเช่ารายปี 18,687,730,000 บาท และ ค่าผลประโยชน์ตอบแทนการได้สิทธิ์ 2,611,103,000 บาท รวมผลตอบแทนหรือรายได้ตลอดอายุสัญญา 21,298,833,000 บาท แทบไม่ต้องทำอะไรเลย   
 

 

ส่วน Landlord เจ้าของตลาดนัด รายได้หลักมาจาค่าเช่าจากพ่อค้าแม่ค้า บางเจ้าเก็บรายวัน บางเจ้าเก็บรายเดือน แบ่งเป็นโซนๆ ตามขนาดพื้นที่ ราคาค่าเช่าอาจไม่เท่ากัน เป็นมุมอับ โซนท้ายๆ ตลาด ถ้ามีร้านค้าเยอะเป็นร้อยๆ เก็บรายวันร้านละ 300 บาทรวมค่าไฟ ก็มีรายได้ประมาณ 30,000 บาท/วัน หักค่าไฟก็ไมน่าจะเกิน 5,000 บาท/วัน ยิ่งถ้าตลาดอยู่ในทำเลคนอาศัยหนาแน่น ไม่มีคู่แข่งเลย เจ้าของตลาดรวยเลย ส่วนพ่อค้าแม่ค้าถ้าขายดี ก็รวยได้เช่นกัน   
 

 

มาถึงตรงนี้ ถ้าถามว่าคนเช่าที่เปิดร้าน ทำธุรกิจ รวยหรือเจ๊ง ตอบได้เลยว่ามีโอกาสรวยและเจ๊งได้เท่าๆ กัน เห็นกันมาแล้วว่าในช่วงโควิดระบาด เจ้าของร้านค้า ร้านอาหารต่างๆ ที่เปิดขายในห้างฯ ได้รับผลกระทบจากการปิดห้าง ลูกค้าไม่เดินในห้าง ไม่มีรายได้ แถมยังต้องจ่ายค่าเช่าเท่าเดิมทั้งที่เปิดขายไม่ได้ (บางห้างไม่ลดค่าเช่า) รวมถึงค่าแรงพนักงานอีกด้วย 
 

ส่วนคนที่เช่าพื้นที่เปิดร้านนอกห้าง เช่น ปั้มน้ำมัน ตลาดนัด ราคาตั้งแต่หลักพัน หลักหมื่นบาทต่อเดือน ก็ได้รับผลกระทบช่วงโควิดเช่นกัน ลูกค้าน้อย แถมไม่ลดค่าเช่าให้อีกต่างหาก ร้านเล็กๆ ปิดไปเลย สู้ค่าเช่าไม่ได้ แม้จะถูกกว่าในห้างก็ตาม
 

 

มาดูคำตอบ จริงมั๊ย! Landlord รวย คนเช่าเจ๊ง ไม่จริงเสมอไป เพราะ Landlord รวยก็ได้ เจ๊งก็ได้ ส่วนคนเช่าเจ๊งก็ได้ รวยก็ได้ ยกตัวอย่างคนเช่าพื้นที่รวย อย่าง 7-Eleven ปี 2566 มีรายได้กว่า 399,558 ล้านบาท กำไรถึง 1.5 หมื่นบาท หรือ สุกี้ตี๋น้อย มี 55 สาขา มีรายได้เพิ่มขึ้นทุกปี ปี 2565 รายได้ 3,976 ล้านบาท กำไร 591 ล้านบาท ปี 2566 กำไรถึง 913 ล้านบาท ไม่นับรวมร้านอาหารดังๆ ในห้างอีกหลายแบรนด์ที่รวยมากกว่าเจ๊ง ส่วนรายเล็กๆ สายป่านสั้นก็เจ๊งไปมาก 
 

ส่วน Landlord ก็เจ๊งได้เหมือนกัน เห็นหลายๆ คน พอมีพื้นที่ดินอยากเปิดตลาดนัด แต่ทำเลไกลแหล่งชุมชน คนอาศัยน้อย ก็ไม่มีลูกค้ามาเดิน พ่อค้าไม่ค้าก็ไม่อยากมาขาย ดังนั้น Landlord หรือ คนเช่า จะรวยหรือเจ๊ง ขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการ ทำเลที่ตั้ง สินค้าและบริการ รวมถึงความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ต่างๆ ด้วย     

 

แหล่งข้อมูล

นักเขียน

คุณมนตรี ศรีวงษ์ (อ๊อฟ)