การทำธุรกิจห้องเช่าอาจจะไม่ได้เป็นเรื่องที่ง่ายอย่างที่ทุกคนคิด โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการสร้างห้องเช่าราคาถูก เนื่องจากมีหลายปัจจัยเข้ามาเกี่ยวข้อง

1.ทำเลในการสร้างห้องเช่า
 

เมื่อโจทย์คือการสร้างห้องเช่าราคาถูก กลุ่มเป้าหมายคือกลุ่มผู้ที่มีรายได้ไม่สูง ดังนั้น การเลือกทำเลจึงควรอยู่ใกล้สถานศึกษา หรือโรงงาน ซึ่งมีกลุ่มเป้าหมายใช้ชีวิตประจำวันอยู่จำนวนมาก และควรมองไปถึงอนาคตด้วยว่าทำเลนี้จะมีอะไรเกิดขึ้นในอีก 5-10 ปีข้างหน้าบ้าง 
 

2.สำรวจความต้องการลูกค้า
 

โดยเฉพาะอัตราการเข้าพัก ความต้องการที่จะเข้าพัก หรือหาข้อมูลไปถึงค่าเช่ารายอื่นว่าตั้งราคาอยู่เท่าไหร่ อะไรคือสิ่งที่ให้บริการผู้เช่าบ้าง ข้อมูลเหล่านี้นำมาทำเป็นจุดเด่นให้ห้องเช่าเราแตกต่างได้
 

 

เช่น พระราชบัญญัติผังเมือง ที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดความสูงของตึก พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร รวมไปถึงพระราชบัญญัติสิ่งแวดล้อม ซึ่งหากสร้างห้องเช่าจำนวนห้องมากกว่า 80 ห้อง ก็จำเป็นต้องทำรายงานศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมประกอบด้วย
 

4.วางงบในการลงทุนให้เหมาะสม
 

หากเป็นไปได้ควรใช้เงินส่วนตัวลงทุนทั้งหมด 100% แต่หากจำเป็นต้องใช้เงินทุนจากสถาบันการเงิน ก็ไม่ควรขอสินเชื่อเกิน 60-70% ของการลงทุน และควรเลือกสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ มีเงื่อนไขในการผ่อนชำระระยะยาว และหากเป็นสินเชื่อเฉพาะทางเกี่ยวกับการลงทุนทำห้องเช่าก็จะยิ่งดี เพราะสินเชื่อดังกล่าวจะเอื้อประโยชน์ให้ผู้กู้มากกว่า
 

5.ระยะเวลาคืนทุน
 

สำหรับการลงทุนสร้างห้องเช่าราคาถูก หากก่อสร้างเป็นห้องแถวชั้นเดียว จะมีระยะเวลาคืนทุนเร็วกว่าห้องเช่าประเภทอาคารที่มีหลายชั้น เนื่องจากการก่อสร้างห้องแถวชั้นเดียวมีต้นทุนในการก่อสร้างที่ต่ำกว่า

 

ในบางครั้งผู้ประกอบการเองก็ต้องเลือกชั่งใจว่าจะทำห้องเช่าแบบคิดราคาแพง วัสดุอุปกรณ์ดี มีเฟอร์นิเจอร์ครบ สภาพแวดล้อมดี หรือจะเลือกทำห้องเช่าแบบไม่ต้องลงทุนมาก ค่าเช่าไม่ต้องแพง หวังดึงกลุ่มลูกค้าคือคนส่วนใหญ่ที่เงินน้อย และไม่ได้คิดมากเรื่องที่อยู่

 

เรตค่าเช่าห้องในปัจจุบันจะอยู่ที่ประมาณ 2,000-4,000 บาท/เดือน และคอนโดเริ่มต้นที่ 7,000-8,000/เดือน ราคาเหล่านี้เรายังไม่รวมค่าน้ำค่าไฟ จุดคุ้มทุนของธุรกิจห้องเช่าจะอยู่ที่ 6 – 10 ปี ถึงแม้จะได้ค่าเช่าห้องเป็นรายได้หลักแต่ต้องไม่ลืมต้นทุนค่าใช้จ่ายต่างๆ โดยเฉพาะค่าซ่อมบำรุงที่เป็นปัญหาจุกจิกของธุรกิจนี้มาก  ด้วยเหตุนี้การทำห้องเช่าราคาถูกจึงมีความเสี่ยงที่ต้องเจอกับปัญหาแบบรุมเร้า 

 

ยิ่งไปเจอกับคู่แข่งในยุคนี้ที่เยอะมากอย่างพวกคอนโดบางโครงการก็เริ่มเห็นราคาที่พอจับต้องได้ ถ้ามองแต่ค่าเช่า

คอนโดอาจจะแพงกว่า แต่ถ้ามองเรื่ององค์ประกอบอื่นด้วย เช่น ถ้าเอาค่าไฟ/ค่าน้ำ/ค่าอินเตอร์เนต ที่จอดรถ ระบบรักษาความปลอดภัย รวมถึงภาพลักษณ์ทางสังคมมาเป็นปัจจัยร่วมด้วยจะเห็นว่าคอนโดมีแต้มต่อที่ดีกว่าอย่างชัดเจน

 

ในกรณีที่อยากทำห้องเช่าจริงๆ ถามว่าควรตั้งราคาแบบไหนให้เหมาะสม ส่วนใหญ่ใช้สูตรการคิดอิงจากขนาดเป็นตารางเมตร เช่น ห้องเช่าขนาด 33 ตารางเมตร ถ้าคิดราคาค่าเช่า 3,000 บาท/เดือน แสดงว่ามีอัตราค่าเช่าคิดต่อตารางเมตรเท่ากับ 90.90 บาท/ตร.ม. อาจไม่ใช่ตัวเลขที่ผู้ให้เช่าต้องการจะรู้ แต่ตัวเลขนี้มีผลต่อผู้เช่าที่จะเอาไปเทียบเคียงกับห้องเช่าในละแวกเดียวกัน 

 

แม้การตั้งราคาห้องเช่าให้ถูกไว้ก่อนหวังดึงลูกค้ามากๆ จะดูน่าสนใจแต่ในระยะยาวจะกลายเป็นปัญหาที่น่าปวดหัวมาก ทางที่ดีสำหรับคนอยากทำธุรกิจนี้ก็พัฒนาคุณภาพห้องเช่าให้น่าอยู่ อัพราคาขึ้นมาสักหน่อย แต่คนเช่าได้รับความสบายใจเข้าไปด้วย ที่สำคัญตัวของราคาค่าเช่ายังสกรีนคนที่มาเช่าได้ในระดับหนึ่ง จะลดปัญหาเรื่องคุณภาพของผู้เช่าได้ด้วยเช่นกัน

อ้างอิง

 

นักเขียน

คุณรัตนชัย ม่วงงาม (เปี๊ยก)