ก้าวเข้าสู่ปี 2020 เต็มตัวพร้อมการเปลี่ยนแปลงในหลายด้านพร้อมกฏหมายใหม่ที่มาพร้อมกับปีใหม่โดยเฉพาะกฏหมายเกี่ยวกับภาษีที่ดิน ที่ทำให้มีการวิพากษ์วิจารณ์ว่าเหมาะสมหรือไม่ เป็นการหาเงินจากประชาชนมากขึ้นหรือเปล่า หลากหลายความคิดที่แสดงความเห็นกันออกมา

แต่ www.ThaiFranchiseCenter.com มองว่าหนึ่งในธุรกิจที่จะได้รับผลกระทบจากกฏหมายใหม่ด้านภาษีคือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหากลองดูในเว็บบอร์ดชื่อดัง Pantip ก็มีการตั้งกระทู้พูดถึงเรื่องนี้ในหัวข้อที่ว่า “หมดยุคคอนโดให้เช่า บ้านให้เช่าแล้ว”

 

โดยผู้ตั้งกระทู้ได้ให้ความเห็นเริ่มต้นเรื่องนี้ว่า “จากปัจจุบันโดนทั้งภาษีที่ดิน LVT ไหนจะโดนเก็บเงินได้จากค่าเช่าได้ การที่ให้เช่าบ้านหรือคอนโดตึกแถวโดยไม่จ่ายเงินหรือโรงเรือนเป็นทางที่เลือกหนึ่งของการลงทุนที่พอได้กินบ้างสำหรับชนชั้นกลางหรือล่าง

ถ้าโดนมาตราการรัดทุกทางแบบผมมองว่าจะเกิดวิกฤตใหญ่ของอสังหาเรียกว่า ยิ่งกว่าแฮมเบอร์เกอร์ด้วยซ้ำ ผมมองว่าจะถึงคราวอสังหาราคาไม่ขยับไปไหนเป็นอีก 10 ปีเลยทีเดียว เหมือนที่เกิดขึ้นกับญี่ปุ่น หรือประเทศอื่นๆ

ภาพจาก bit.ly/35tL3fw

 

ไหนจะโดนดอกเบี้ยจากผ่อน ส่วนกลาง นายหน้า ภาษีที่ดิน ภาษีเงินได้เรียกว่าตัดคนที่ซื้อลงทุนให้เช่าไปเลย”

 

ซึ่งก็มีคนเข้ามาแสดงความคิดเห็นเรื่องนี้มากมายทั้งที่เห็นด้วยและไม่เห็นด้วย คนที่เห็นด้วยแสดงความคิดว่า ภาษีที่เพิ่มขึ้น จะทำให้ราคาบ้านและที่ดินเพิ่มขึ้น และเจ้าของก็จะเอาต้นทุนนี้ไปบวกเพิ่มกับราคาค่าเช่า ทำให้คนรายได้น้อยหมดสิทธิ์ในการเช่าบ้านหรือคอนโด ในส่วนของคนที่เห็นต่างก็มองว่าการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบใหม่เป็นเรื่องที่ดี ซึ่งไม่น่าจะมีผลต่อการเช่าซึ่งหน้าที่ของคนเช่าคือการหาค่าเช่ามาจ่ายให้เจ้าของ และการเช่าอาจไม่ได้หมายถึงแค่การเช่าอยู่แต่อาจรวมถึงการเช่าเป็นบริษัท ห้างร้าน ต่างๆ  ซึ่งอย่างไรแล้วการเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงต้องมีอยู่ในสังคมต่อไป

 

ในส่วนของเรานั้นก็คิดว่า ปี 2020 อาจไม่ใช่การหมดยุคของคอนโดให้เช่าหรือบ้านเช่า เพียงแต่รูปแบบการเช่าอาจจะเปลี่ยนแปลงไป ตามภาวะสังคมที่ค่าใช้จ่ายสูงขึ้นในทุกด้าน ซึ่งหากจะพูดถึงเรื่องนี้เราก็ต้องมาทำความเข้าใจก่อนว่าการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะทำให้อัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้อย่างไร

 

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทำให้อัตราค่าเช่าเพิ่มได้อย่างไร
 

ภาพจาก bit.ly/37DR8XW

ภาษี พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เริ่มใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 จะเก็บภาษีตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถือครองโดยแบ่งเป็น 4 ประเภท คือ

ข้อแตกต่างที่ชัดเจนคือการคำนวณฐานภาษีต่ำไปหาสูง ได้แก่ ที่ดินเกษตรกรรม เริ่มต้นเก็บล้านละ 100-1,000 บาท ที่อยู่อาศัย เริ่มจัดเก็บล้านละ 200-3,000 บาท, อื่น ๆ (ทำการค้า) เริ่มจัดเก็บล้านละ 3,000-7,000 บาท และที่ดินเปล่า เริ่มจัดเก็บเท่าประเภททำการค้า คือเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท แต่ถ้าหากทุก ๆ 3 ปีเจ้าของที่ดินไม่ทำประโยชน์อะไร ภาษีจะถูกบวกเพิ่มล้านละ 3,000 บาท ทบไปเรื่อย ๆ จนกว่าจะชนเพดานไม่เกินล้านละ 30,000 บาท หรือเพดานภาษี 3%

ภาพจาก bit.ly/2MZ8ire

 

หรือโฟกัสให้มองเห็นภาพเฉพาะการสร้างบ้านให้เช่า หรือการสร้างคอนโด อพาร์ทเม้นสำหรับการเช่าอัตราภาษีตามมูลค่าของฐานภาษี ดังนี้

ซึ่งในงานสัมมนาแห่งปี “วิเคราะห์ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ 2020” ที่จัดโดย REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) ได้เชิญกูรูด้านอสังหาริมทรัพย์มาพูดถึงแนวโน้มของธุรกิจนี้ในปี 2020 มีการแสดงความเห็นที่น่าสนใจโดยสรุปคือ

 

“ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีผลทางจิตวิทยาทำให้คนกลัวไม่กล้าซื้อบ้านหลังที่สอง, บ้านพักตากอากาศ รวมทั้งมีการนำที่ดินออกมาประกาศขาย แต่เป็นที่ดินที่คนไม่อยากซื้อเพราะทำเลไกลเกินไปไม่สามารถลงทุนบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดได้ ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงยังชะลอตัว กลุ่มราคาขาย 1.5-5 ล้านบาทจะมีสัดส่วนการขายได้มากที่สุด แต่ก็ต้องคำนึงถึงทำเลเช่นอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ  หากเป็นทาวน์เฮาส์ก็ต้องอยู่ระหว่างบ้านเดี่ยวกับคอนโด หรือถ้าเป็นบ้านเดี่ยวก็ควรอยู่รอบนอกหรือปลายแนวรถไฟฟ้า”

ภาพจาก  bit.ly/2sTo400

 

โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประมาณการจำนวนหน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ณ สิ้นปี 2562 มีจำนวนประมาณ 149,000 หน่วย และคาดว่า ณ สิ้นปี 2563 จะมีจำนวนประมาณ 139,000 หน่วย ลดลง 6.7% เนื่องจากรัฐบาลออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์

คาดว่าจะทำให้เร่งโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดฯ ใหม่ที่สร้างโดยผู้ประกอบการ และช่วยให้ปริมาณโครงการที่เหลือขายสะสมในตลาดถูกดูดซับออกไป จนสามารถปรับสมดุลของโครงการเหลือขายให้ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี ที่ 138,720 หน่วยได้

 

เช่นเดียวกับประมาณการจำนวนหน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยในจังหวัดหลักภูมิภาค 20 จังหวัด ณ สิ้นปี 2562 มีจำนวนประมาณ 109,000 หน่วย และคาดว่า ณ สิ้นปี 2563 จะมีจำนวนประมาณ 87,000 หน่วย ลดลง 20.1% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีที่มีจำนวนเหลือขายเฉลี่ย 106,790 หน่วย

ภาพจาก  bit.ly/2ZVBPHw

 

หากพิจารณาจากหลากหลายองค์ประกอบ เรื่องที่พักอาศัยยังเป็น หนึ่งในปัจจัยสี่ที่สำคัญ แต่ในภาวะที่รายจ่ายรอบด้าน คนทำงานทั่วไปเลือกจะเช่าห้องแบบราคาถูกมากกว่า สำหรับคนที่จะซื้อหรือเช่าคอนโด บ้านเดี่ยวต่างๆ ต้องมาพิจารณารายได้ตัวเองในระยะยาวเป็นสำคัญเพราะเป็นหนี้สินผูกพันระยะยาวและมีการปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยไม่คงที่

คำว่าหมดยุคก็คงไม่หมดซะทีเดียวแต่กำลังการซื้อหรือเช่าอาจจะชะลอตัวไปบ้าง ในกลุ่มผู้ลงทุนเองก็ต้องนำปัจจัยการชะลอตัวนี้มาพิจาณาหากคิดจะเปิดโครงการใหม่ๆ  ซึ่งก็ต้องมาดูอีกว่านับจากนี้ปัญหาค่าเงิน รายจ่ายและรายได้จะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บ้าง

 

ผู้อ่านสามารถติดตามข่าวสาร ทุกความเคลื่อนไหวธุรกิจแฟรนไชส์และ SMEs รวดเร็ว รอบด้าน

 

ต้องการข้อมูลข่าวสาร ต้องการอัพเดทข้อมูลการตลาด หรือแนวทางการทำธุรกิจ ติดตามได้ที่ www.thaifranchisecenter.com/document/

 

รับฟังบทความต่างๆ ผ่านทาง PodCast ไทยแฟรนไชส์เซ็นเตอร์ https://soundcloud.com/thaifranchisecenter 

 

ขอบคุณข้อมูล bit.ly/2N3K8ff , bit.ly/37Gl5GX , bit.ly/37BctRU , bit.ly/2MYwgTl , bit.ly/2sVTKBM , bit.ly/2sKkENc 

 

นักเขียน

คุณรัตนชัย ม่วงงาม (เปี๊ยก)