สำหรับนักลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรง อัตราผลตอบแทนในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้หลายประเภท สำหรับใช้ในปี 2562 ออกแล้ว  นักลงทุนพลาดไม่ได้

 

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดการเสวนาวิชาการครั้งที่ 198 เรื่อง "มาตรฐานประเมินค่าฯ Cap Rate ค่าก่อสร้าง ต้นไม้มีค่า" AREA แถลงฉบับนี้จึงนำผลการศึกษามานำเสนอ

 

อัตราผลตอบแทนในการลงทุนที่ใช้ในปี 2562 ตามที่มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้มอบหมายให้ อ.วสันต์ คงจันทร์ กรรมการของมูลนิธิฯ เป็นประธานคณะทำงานจัดทำอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2561 ข้างต้น ซึ่งคณะทำงานได้จัดประชุมระดมสมองเกี่ยวกับการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุน เมื่อวันศุกร์ที่ 14 ธันวาคม 2561 เวลา 13:00-17:00 น. ณ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย บัดนี้ อ.วสันต์ และคณะทำงาน ได้จัดทำและสรุปเสร็จเรียบร้อยแล้ว มูลนิธิฯ จึงขอประกาศใช้อัตราผลตอบแทนฯ ดังนี้:

 

ภาพจาก goo.gl/images/4SWeZu

 

หลังจากน้ำท่วมใหญ่ในปลายปี 2554 ทำให้ปี 2555 อยู่ในสถานการณ์ไม่ปกติ ปรับตัวดีขึ้นในปี 2556 ต่อเนื่องปี 2557 อย่างไรก็ตาม ในปี 2558 ผลตอบแทนเริ่มลดลงจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ต่อเนื่องถึงปี 2559-2560 ที่อุปทานเริ่มมากขึ้น และอุปสงค์ไม่เพิ่มขึ้น (จากการไม่ขยายตัวของภาคส่งออกของประเทศมานาน) ทำให้อัตราผลตอบแทนลดลง

อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งปีหลัง 2560 ภาคการส่งออกปรับตัวดีขึ้น น่าจะส่งผลต่อตลาดโกดัง/โรงงานมีความต้องการมากขึ้นในปี 2561 และการประกาศการลงทุนในเขตระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (ECC)เป็นการกระตุ้นภาคอุปสงค์ ทำให้มีแนวโน้มที่ดีขึ้นในปี 2561 และในอนาคตน่าจะมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นได้

 

ภาพจาก goo.gl/images/D4Uy5N

 

ศูนย์การค้าในย่านศูนย์กลางธุรกิจชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2557 ต่อเนื่องถึงปี 2558 เนื่องภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา ภาวะหนี้สินครัวเรือนที่สูงขึ้น ทำให้การใช้จ่ายชะลอตัวลง ในปี 2559 ด้านอุปทานผู้ประกอบการชะลอการลงทุนโครงการใหม่ แต่ในเขตกรุงเทพฯชั้นใน มีการขยายตัวจากการจับจ่ายใช้สอยของกลุ่มนักท่องเที่ยวที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ส่วนนอกเขตซีบีดี ยังค่อนข้างทรงตัว ในปี 2560 มีแนวโน้มซบเซาลงจากตลาด การซื้อสินค้าผ่าน Online มากขึ้น

คาดว่าจะส่งผลต่อผลตอบแทนของศูนย์การค้าลดลง อีกทั้งในปี 2561 มีอุปทานใหม่เพิ่มมากขึ้นจากโครงการขนาดใหญ่ เช่น ไอคอนสยาม รวมทั้งในช่วง 1-3 ปีข้างต้น เช่น โครงการ One Bangkok โครงการพัฒนาใหม่ของโรงแรมดุสิตธานีกับกลุ่ม CPN การพัฒนาพื้นที่ในโครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ เป็นต้น รวมทั้งการขยายตัวของธุรกิจออนไลน์อย่างต่อเนื่อง แนวโน้มค่าใช้จ่ายครัวเรือนที่ลดลง น่าจะทำให้ตลาดศูนย์การค้ามีแนวโน้มชะลอตัวลง

 

ภาพจาก goo.gl/images/3aDCrh

 

ตลาดอาคารสำนักงาน แม้ว่าในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมามีแนวโน้มซบเซา อัตราผลตอบแทนลดลงต่อเนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจปรับตัวสูงขึ้นมาก อย่างไรก็ตาม อาคารสำนักงานเดิมที่มีอยู่ปัจจุบันมีอัตราการเช่าสูงขึ้นโดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมืองส่วนใหญ่มีอัตราการเช่ากว่า 95%

เนื่องจากมีอุปทานใหม่น้อย (ต้นทุนค่าที่ดินสูงไม่คุ้มค่าการลงทุน) ทำให้อาคารเดิมที่มีอยู่แนวโน้มปรับค่าเช่าในระยะต่อไปคาดว่าในอนาคตผลตอบแทนจะสูงขึ้นจากการปรับค่าเช่าอีกทั้งยังมีการเปิด AEC คาดว่าจะทำให้ความต้องการอาคารสำนักงานเกรดเอเพิ่มมากขึ้น บางอาคารเริ่มมีการปรับปรุงอาคารเพื่อปรับค่าเช่า ส่วนอาคารสำนักงานในเขตรอบนอก สถานการณ์ปรับตัวดีขึ้นจากที่ในเขตชั้นในค่อนข้างเต็ม เริ่มมีการปรับค่าเช่าและมีอุปสงค์เพิ่มขึ้น

 

ภาพจาก goo.gl/images/rtvoih

 

ตลาดที่มีความสัมพันธ์กับตลาดอาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ (สำหรับชาวต่างชาติ) ในปี 2557 -2558 ผลตอบแทนยังทรงตัวแต่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากการปรับค่าเช่าในอนาคต อีกทั้งยังมีการเปิด AEC คาดว่าจะทำให้ความต้องการเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์เพิ่มมากขึ้น และมีการปรับสินค้าเป็นห้องพักให้เช่ารายวันคล้ายโรงแรมรองรับการท่องเที่ยวที่ขยายตัวสูงในปี 2558 ต่อเนื่องปี 2559 (บางแห่งจดทะเบียนโรงแรมบางส่วน)

โดยเฉพาะในย่านแหล่งช็อปปิ้งสำหรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ เช่น ปทุมวัน ราชประสงค์ อย่างไรก็ตาม ในปี 2561 ปัญหาด้านกฎหมายโรงแรมที่ทำให้กลุ่มเซอร์วิสฯ เปิดเป็นรายวันยากขึ้น ทำให้ส่งผลต่อรายรับ อีกทั้งมีการแข่งขันจากตลาดคอนโดมิเนียมให้เช่า ทำให้ผลตอบแทนชะลอตัวลง

 

ภาพจาก goo.gl/images/xtEKZh

 

ตลาดอพาร์ทเมนต์สำหรับชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในโดยเฉพาะย่านสุขุมวิทมีแนวโน้มปรับตัวคล้ายคล้ายเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ ข้างต้น แต่ส่วนตลาดอพาร์ทเมนต์กลุ่มคนไทยทั่วไป ผลตอบแทนมีแนวโน้มลดลง จากการขยายตัวของคอนโดมิเนียมและต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นมาก จนเป็นปัจจัยกระทบสำคัญต่อผลตอบแทนกลุ่มอพาร์ทเมนต์ที่ลดลง

 

ภาพจาก goo.gl/images/oXVKjC

 

ในปี 2557 ชะลอตัวลงตามภาวการณ์ท่องเที่ยวโดยรวม (ปี 2553 ขยายตัว 11% ปี 2554 ขยายตัว19% ปี 2555 ขยายตัว 15.98%(22.3 ล้านคน)ปี 2556ขยายตัว 10% (24.5 ล้านคน) ปี 2557 (24.0 ล้านคน) ลดลง 6.6% ปี 2558 นักท่องเที่ยวประมาณ 28.00 ล้านบาท ปี 2559 ขยายตัวต่อเนื่องนักท่องเที่ยงประมาณ 30 ล้านคน ปี 2560 ประมาณ 35.0 ล้านคน

อย่างไรก็ตาม มีการลงทุนโรงแรมขนาดเล็กเพิ่มมากขึ้น และการดำเนินการอย่างจริงจังกับโรงแรมไม่มีใบอนุญาต จะส่งผลต่ออุปทานห้องพักลดลง จะส่งผลดีต่อโรงแรมที่มีใบอนุญาต ในปี 2561 การท่องเที่ยวมีแนวโน้มขยายสูงในช่วงครึ่งปีแรก แต่ในช่วงครึ่งปีหลัง มีแนวโน้มลดลงจากการลดลงอย่างมีนัยสำคัญของนักท่องเที่ยวจีน ทำให้ตลาดการท่องเที่ยวหลายพื้นที่มีนักท่องเที่ยวลดลง โดยเฉพาะกลุ่มตลาดจีน         

สำหรับในรายละเอียดดูได้ที่ www.thaiappraisal.org/thai/standard/standard10.php