ตึกแถว หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ “อาคารพาณิชย์” ริมตรอกริมถนนที่เคยเป็นหัวใจสำคัญของวิถีชีวิตของผู้คนในเมืองไทย โดยเฉพาะเขตในกรุงเทพมหานครและหัวเมืองใหญ่ทั่วประเทศ ตั้งแต่ช่วงกลางศตวรรษที่ 20 เป็นต้นมา ตึกแถวได้รับความนิยมอย่างแพร่หลาย เนื่องจากตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการทำธุรกิจในพื้นที่เดียวกัน

 

รูปแบบเดิมของตึกแถวมักเป็นอาคารสูง 2–3 ชั้น ชั้นล่างใช้เปิดเป็นร้านค้า ร้านอาหาร หรือกิจการขนาดเล็กๆ ส่วนชั้นบนเป็นที่พักอาศัยของเจ้าของหรือผู้เช่า การจัดวางแบบนี้ทำให้ตึกแถวกลายเป็นศูนย์กลางการค้าแนวราบ ที่สอดคล้องกับวิถีชีวิตของคนเมืองในยุคนั้น ทั้งเรื่องความสะดวกในการเดินทาง การเข้าถึงตลาด และการสร้างรายได้ในชุมชน

 

ตลอดหลายทศวรรษ ตึกแถวจึงไม่เพียงเป็นสถานที่ประกอบธุรกิจ แต่ยังสะท้อนถึงพัฒนาการของชุมชนในเมืองไทย ทั้งในแง่เศรษฐกิจและสังคม แต่ในปัจจุบันภาพของตึกแถวเริ่มเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน 

 

เมื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวสูง ศูนย์การค้า และคอนโดมิเนียมเข้ามาแทนที่ภูมิทัศน์เดิมของชุมชนเมือง ทำให้ตึกแถวซึ่งเคยเฟื่องฟู กลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกท้าทาย และหลายแห่งกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งใหญ่

 

 

ตึกแถวเคยถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เฟื่องฟูและมีบทบาทสำคัญต่อเศรษฐกิจเมืองไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร ถนนสายสำคัญ เช่น เยาวราช สยาม พหลโยธิน และลาดพร้าว เต็มไปด้วยตึกแถวที่เปิดเป็นกิจการพาณิชย์หลากหลายรูปแบบ ทั้งร้านอาหาร ร้านขายสินค้าอุปโภคบริโภค ร้านตัดเสื้อ ตัดผม และร้านบริการต่างๆ

 

รูปแบบการใช้งานของตึกแถวตอบสนองต่อความต้องการ ทั้งด้านที่อยู่อาศัยและการค้าขายในเวลาเดียวกัน เจ้าของตึกมักอาศัยอยู่ชั้นบน ขณะที่ชั้นล่างทำหน้าที่เป็นพื้นที่ทำธุรกิจ ซึ่งสร้างความสะดวกและยืดหยุ่น สำหรับการดำเนินชีวิตในเมือง ความหนาแน่นของตึกแถวยังช่วยสร้างชุมชนพาณิชย์ที่เข้มแข็ง เพราะผู้คนสามารถเดินเข้าถึงร้านค้าต่างๆ ได้สะดวก

 

ในช่วงทศวรรษ 1960–1980 ตึกแถวไม่ได้เป็นเพียงแค่ศูนย์กลางการค้า แต่ยังเป็นตัวแทนของความเจริญและความทันสมัยของเมืองไทย การลงทุนในตึกแถวถือเป็นทางเลือกที่มั่นคงสำหรับครอบครัวและนักธุรกิจขนาดเล็ก เนื่องจากสามารถใช้ประโยชน์ได้หลายรูปแบบ ทั้งการเป็นร้านค้า สำนักงาน หรือหอพักชั่วคราว

 

นอกจากบทบาททางเศรษฐกิจ ตึกแถวยังมีความสำคัญในเชิงสังคม เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่ผู้คนในชุมชนมาพบปะกัน แลกเปลี่ยนข่าวสาร และสร้างเครือข่ายทางธุรกิจ เป็นศูนย์รวมวิถีชีวิตคนเมือง ที่สะท้อนความผูกพันระหว่างที่อยู่อาศัยและกิจกรรมด้านการพาณิชย์

 

ด้วยเหตุนี้ ตึกแถวจึงเคยถูกมองว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณค่าครบทุกด้าน ทั้งการลงทุน การอยู่อาศัย และความต่อเนื่องของวิถีชุมชนในเมือง แต่ความรุ่งเรืองของตึกแถวเริ่มถูกท้าทาย เมื่อพื้นที่ชุมชนในเมืองมีการเจริญเติบโตและมีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวสูงเข้ามาเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์เดิม

 

 

ภาพจาก https://app.envato.com

แม้ตึกแถวจะเคยเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจชุมชน แต่ปัจจุบันภาพรวมของตึกแถวในกรุงเทพมหานครและหัวเมืองใหญ่ เริ่มมีความชัดเจนว่า กำลังเผชิญกับความท้าทายและเข้าสู่ช่วง “ตกยุค”

 

หนึ่งในปัจจัยสำคัญเกิดจากการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลจากสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้ระบุว่า ปัจจุบันถือว่าตึกแถวเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกดิสรัปชั่น เนื่องจากหมดประโยชน์ใช้สอย และไม่มีประโยชน์ที่คนจะซื้อ ทำมาค้าขายก็ไม่ได้แล้ว เป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจ ยกเว้นตึกแถวอยู่ในทำเลโซนท่องเที่ยว เช่น เยาวราช ส่วนตึกแถวต่างจังหวัดทำอะไรไม่ได้แล้ว

 

ข้อมูลจากสมาคมฯ ยังระบุว่า ซัพพลายตึกแถวลดลงกว่า 50% ขณะที่ตึกแถวมือ 2 ก็ขายออกยาก ทำให้ต้องลดราคาถึง 50% จากราคาปกติ แต่ยังถือว่าขายยาก โดยเฉพาะตึกแถวต่างจังหวัด หากอยู่ในทำเลไม่มีประโยชน์ในการใช้สอยอะไรเลย จะขายลำบาก เพราะทำเป็นที่พักอาศัยไม่ได้ ที่จอดรถไม่มี และผู้ซื้อส่วนใหญ่หันไปซื้อบ้านหรือคอนโดนอกเมือง

 

ข้อมูลยังระบุเพิ่มเติมว่า ตึกแถวเป็นอสังหาริมทรัพย์แรกๆ ที่โดนดิสรัปชั่น โดยเริ่มมีสัญญาณมาตั้งแต่ก่อนโควิดจะระบาดในประเทศไทยแล้ว เนื่องจากหมดประโยชน์ในการใช้สอย ยกเว้นทำเลทองอย่างเยาวราชที่ยังเป็นย่านท่องเที่ยว แต่โดยทั่วไปตึกแถวไม่เป็นที่นิยมเหมือนในอดีต แต่เดิมคนซื้อมาเพื่อการค้าขาย หรือเป็นที่พักอาศัยขนาดเล็ก

 

ปัจจุบันกิจการค้าขายก็ไม่มี ร้านอาหารเจ๊ง ธุรกิจเอสเอ็มอีก็ไม่ค่อยเหลือ การค้าขายส่วนใหญ่เปลี่ยนไปเป็นออนไลน์ ทำให้ตึกแถวถูกดิสรัปชั่นทั้งรูปแบบธุรกิจ การอยู่อาศัย และหาทำเลที่จอดรถยาก ส่วนใหญ่เจ้าของตึกแถวคือคนมีเงิน ทำไว้เพื่อค้าขาย ทำธุรกิจ และพักอาศัย แต่ปัจจุบันไปซื้อบ้านและคอนโดนอกเมืองกันมากขึ้น จึงมีการประกาศขายตึกแถวเยอะมากทั้งกรุงเทพและต่างจังหวัด เพราะไม่ได้ใช้ประโยชน์ แต่ก็ไม่มีคนซื้อ เพราะไม่รู้จะซื้อไปใช้ประโยชน์อะไร

 

ในขณะเดียวกัน ยังมีสัญญาณการปรับตัวในบางทำเล โดยเฉพาะย่านเมืองท่องเที่ยว ตึกแถวได้ถูกปรับโฉมเป็นโรงแรมขนาดเล็กรองรับนักท่องเที่ยว ราคาค่าห้องเฉลี่ยคืนละหลักพันบาท เช่น ย่านเยาวราช ขณะที่พื้นที่ติดรถไฟฟ้าสายหลัก นักลงทุนได้มีการกว้านซื้อเพื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียม

 

อย่างไรก็ตาม สำหรับตึกแถวที่ไม่อยู่ในทำเลดี ราคาซื้อขายแทบไม่ขยับ เช่น โซนเยาวราชยังอยู่ที่คูหาละ 40–50 ล้านบาท ทำเลแยกรัชดา–ลาดพร้าวอยู่ที่คูหาละ 9–10 ล้านบาท แม้จะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองผ่าน แต่ผู้ซื้อก็ไม่รู้ว่าจะซื้อไปทำอะไร ทำให้ประกาศขายตึกแถวเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

 

สรุปได้ว่า ตึกแถวกำลังตกยุคไม่ใช่เพราะหมดคุณค่าโดยสิ้นเชิง แต่เป็นผลจากการดิสรัปชั่นของรูปแบบธุรกิจ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้ซื้อ และข้อจำกัดด้านทำเลและที่จอดรถ ทั้งนี้ หากไม่มีการปรับปรุงหรือเปลี่ยนฟังก์ชัน ตึกแถวหลายแห่งอาจถูกปล่อยร้างยาวนาน เหมือนปัญหาบ้านว่างในญี่ปุ่น ซึ่งประเทศไทยอาจต้องเผชิญในอนาคต

 

 

ภาพจาก https://app.envato.com

แม้ว่าตึกแถวหลายแห่งในกรุงเทพมหานครจะเผชิญกับความท้าทายและความนิยมลดลง แต่ผู้เชี่ยวชาญและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางส่วนมองว่า ตึกแถวไม่ได้ถึงกับ “สูญพันธุ์” แต่กำลังเข้าสู่กระบวนการวิวัฒนาการและการปรับตัว เพื่อตอบโจทย์วิถีการดำเนินชีวิตของคนในเมืองและการลงทุนในยุคใหม่

 

หนึ่งในแนวทางสำคัญคือ การรีโนเวตและปรับฟังก์ชันอาคาร ตัวอย่างเช่น ตึกแถวเก่าที่เคยใช้เป็นร้านค้าและที่พักอาศัย จะถูกปรับปรุงให้กลายเป็นหอพักขนาดเล็ก เกสต์เฮาส์ หรือร้านค้าและคาเฟ่สไตล์ใหม่ ซึ่งยังคงคอนเซ็ปต์ของตึกแถวเดิม แต่เพิ่มความทันสมัยและฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคปัจจุบัน

 

นอกจากการรีโนเวตแล้ว ตึกแถวในบางแห่งยังถูกเปลี่ยนเป็นโครงการแนวสร้างสรรค์และย่านสร้างสรรค์ (Creative Hub) เช่น การรวมพื้นที่ทำงานไว้ร่วมกับร้านอาหาร ศูนย์ศิลปะ หรือพื้นที่กิจกรรมทางวัฒนธรรม ซึ่งไม่เพียงช่วยเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังรักษาเอกลักษณ์และบรรยากาศของชุมชนดั้งเดิมเอาไว้

 

ในบางย่าน การพัฒนาตึกแถวยังเป็นการผสานแนวคิดเชิงอนุรักษ์กับเศรษฐกิจยุคใหม่ เช่น ตลาดเก่า ย่านประวัติศาสตร์ และตรอกซอยที่มีความสำคัญทางวัฒนธรรม ตึกแถวเหล่านี้ถูกนำมาปรับปรุงให้สามารถใช้งานได้หลากหลาย ทั้งเชิงพาณิชย์และกิจกรรมเชิงสร้างสรรค์ โดยยังคงรูปทรงและสถาปัตยกรรมเดิมไว้เป็นเอกลักษณ์

 

อย่างไรก็ตาม การปรับตัวนี้ไม่ได้เกิดขึ้นทุกพื้นที่ ความสำเร็จขึ้นอยู่กับทำเล ความคุ้มค่าการลงทุน และความสนใจของผู้พัฒนาโครงการ ตึกแถวย่านที่อยู่ติดรถไฟฟ้าและมีศักยภาพสูง มักถูกพัฒนาเป็นโครงการแนวสูงมากกว่า ขณะที่ย่านรองลงมา หรือพื้นที่ที่มีคุณค่าทางวัฒนธรรมชัดเจน มักเป็นเป้าหมายของการรีโนเวต เพื่อรักษาบทบาทของตึกแถวไว้ในเมืองยุคใหม่

 

สรุปได้ว่า ตึกแถวกำลังเผชิญทั้งความท้าทายและโอกาสในการพัฒนาไปสู่โมเดลใหม่ การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ใช่การถึงคราว “อวสาน” ในแง่ของการหมดคุณค่า แต่เป็นวิวัฒนาการเพื่อความอยู่รอดและปรับตัวให้เข้ากับวิถีการดำเนินชีวิตของคนในเมืองสมัยใหม่ ซึ่งจะกำหนดรูปแบบการใช้ชีวิตและภูมิทัศน์เมืองไทยในทศวรรษต่อไป

 

 

เมื่อพิจารณาถึงทิศทางการพัฒนาเมืองในอีก 10–20 ปีข้างหน้า ตึกแถวในกรุงเทพมหานครและหัวเมืองใหญ่ของไทยยังคงมีบทบาท แต่บทบาทเหล่านี้จะเปลี่ยนแปลงไปจากอดีตอย่างชัดเจน

 

การพัฒนาเมืองและผังเมืองรวม เป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดอนาคตของตึกแถว ผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2570 จะสนับสนุนการพัฒนาแนวรถไฟฟ้าและโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวสูง ทำให้ตึกแถวในทำเลที่มีศักยภาพสูงหลายแห่งถูกทุบทิ้ง เพื่อพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส คอนโดมิเนียม และศูนย์การค้า

 

อย่างไรก็ตาม ตึกแถวยังมีโอกาสอยู่รอดในย่านรองที่มีคุณค่าทางวัฒนธรรม หรือพื้นที่สร้างสรรค์ (Creative District) โดยการปรับปรุงและรีโนเวตอาคารเก่าให้ตอบโจทย์การใช้งานปัจจุบัน เช่น ร้านอาหาร คาเฟ่ หอพักขนาดเล็ก หรือพื้นที่กิจกรรมทางศิลปะและวัฒนธรรม ซึ่งยังคงรักษาเอกลักษณ์ของตึกแถวดั้งเดิมและเสริมสร้างชุมชนเมืองที่เข้มแข็งได้ 

 

สรุปได้ว่า ตึกแถวไม่ได้หมดคุณค่า แต่กำลังปรับตัวให้เข้ากับวิถีการใช้ชีวิตของคนในเมืองยุคใหม่ จากศูนย์กลางพาณิชย์และที่อยู่อาศัยในอดีต กลายเป็นพื้นที่สร้างสรรค์และพื้นที่อเนกประสงค์ในอนาคต ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้สะท้อนให้เห็นถึงการพัฒนาที่สมดุลระหว่างเศรษฐกิจ การลงทุน และการอนุรักษ์วิถีชีวิตและเอกลักษณ์เมืองไทย

 

ในที่สุด ตึกแถวจะยังคงเป็นส่วนหนึ่งของภูมิทัศน์ในเมืองไทย หากได้รับการปรับปรุงและนำมาปรับใช้ให้สอดคล้องกับความต้องการของคนเมืองยุคใหม่ มันจะไม่สูญพันธุ์ แต่วิวัฒนาการไปสู่บทบาทใหม่ที่ตอบโจทย์ทั้งเศรษฐกิจและวัฒนธรรมเมือง

 

แหล่งข้อมูล 

นักเขียน

คุณมนตรี ศรีวงษ์ (อ๊อฟ)