บทความทั้งหมด    บทความ SMEs    การเริ่มต้นธุรกิจใหม่    ความรู้ทั่วไปทางธุรกิจ
1.0K
2 นาที
18 มิถุนายน 2563
เศรษฐกิจไทยถึงเวลาจมดิ่งแล้วอสังหาริมทรัพย์ล่ะ?

 
ภาพจาก bit.ly/30ZvkWC
 
ระเบียบโลกใหม่เริ่มต้นที่ข้อตกลงพลาซาเมื่อ 35 ปีก่อน ส่งผลให้ญี่ปุ่นสยายปีกไปทั่วโลก และที่สำคัญทำให้ไทยกลายเป็นประเทศอุตสาหกรรมใหม่ แล้วตอนนี้ญี่ปุ่นกำลังจะถอนตัวจากไทย ไทยจะเป็นอย่างไร
 
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ชี้ให้เห็นถึงกรณี “เด็ดดอกไม้ สะเทือนถึงดวงดาว” ในแง่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์โลกและไทยผ่านกรณีข้อตกลงพลาซา ที่ทำให้เกิดการลงทุนข้ามชาติขนานใหญ่ ซึ่งไทยก็พลอยได้รับอานิสงส์ไปด้วย  แต่มาทีนี้ไทยกำลังจะตกที่นั่งลำบาก ทุนต่างชาติโดยเฉพาะญี่ปุ่นถอนตัวจากไทย ไทยจะผลิตสินค้าแบรนด์ของตนเองแบบเกาหลี ไต้หวัน จีนได้หรือไม่ หรือรอให้เวียดนาม อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์แซงเราไป เช่นที่เกาหลี ไต้หวัน มาเลเซีย สิงคโปร์ แซงมาแล้ว


ภาพจาก hbit.ly/2N6Gilb
 
ข้อตกลงพลาซา (อังกฤษ: Plaza Accord) มี “ชื่ออย่างเป็นทางการคือ ปฏิญญาระหว่างรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังและผู้ว่าการธนาคารกลางของฝรั่งเศส, เยอรมนี, ญี่ปุ่น, สหราชอาณาจักร และสหรัฐ (Announcement of the Ministers of Finance and Central Bank Governors of France, Germany, Japan, the United Kingdom, and the United States) เป็นข้อตกลงระหว่าง 5 ประเทศอุตสาหกรรมหลัก เพื่อบังคับให้ญี่ปุ่นและเยอรมนีเพิ่มค่าเงินของตัวเองเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ รัฐบาลทั้งห้าประเทศได้ลงนามข้อตกลงนี้ในวันที่ 22 กันยายน 2528 ที่โรงแรมพลาซา ในนครนิวยอร์ก”
 
ผลของข้อตกลงนี้ก็คือ “ญี่ปุ่นและเยอรมนีสามารถซื้อหาสินค้าต่างประเทศได้ในราคาถูกลงเกือบเท่าตัว แต่ในทางตรงข้าม สินค้าที่ผลิตในญี่ปุ่นในสายตาของชาวโลกกลับมีราคาแพงขึ้นเท่าตัวด้วยเช่นกัน... เมื่อภาคการผลิตในญี่ปุ่นทำผลกำไรลดต่ำลง จึงเกิดการย้ายฐานการผลิตไปยังประเทศที่มีต้นทุนต่ำกว่าและขนส่งได้สะดวก ซึ่งก็คือกลุ่มอาเซียน” โดยเฉพาะไทย  ทั้งนี้ไทยถือเป็นเป้าหมายใหญ่ บริษัทใหญ่ๆ ของญี่ปุ่นย้ายมาไทยมากกว่าประเทศอื่น ในขณะเดียวกันประเทศในอินโดจีนยังขาดความมั่นคงทางการเมือง ฟิลิปปินส์ก็เพิ่งมีการโค่นล้มประธานาธิบดีมากอสในปี 2529  ดังนั้นจึงกล่าวได้ว่า ประเทศไทยเติบโตขึ้นมาได้เพราะญี่ปุ่น
 
ในสมัยนั้น ญี่ปุ่นไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งที่ยุโรป อเมริกา ออสเตรเลียและไทยกันอย่างเมามัน ส่งผลให้เกิดช่วง “บูม” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พ.ศ.2529-2533  เงินเยนแข็งค่าขึ้น อันมีผลส่วนหนึ่งให้การส่งสินค้าจากญี่ปุ่นเข้าสหรัฐอเมริกากระทำได้ยากขึ้น แต่เดิมเมื่อ พ.ศ.2528 เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้ 240 เยน แต่ 2 ปีนับจากการลงนามในสัญญานี้เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้เพียง 120 เยนเท่านั้น


ภาพจาก bit.ly/2Yb9T39
 
การนี้ทำให้ญี่ปุ่นย้ายการลงทุนภาคอุตสาหกรรมมาในประเทศไทยรวมทั้งประเทศอื่น ๆ ในอาเซียนเพื่อผลิตสินค้าส่งไปขายยังสหรัฐอเมริกาและยุโรปแทนการผลิตในญี่ปุ่น เงินเยนแข็งค่าจนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากมาย นับแต่นั้นมาผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชนในภาคอุตสาหกรรมของไทยก็แซงหน้าภาคเกษตรกรรมอย่างเด่นชัด และการพัฒนาภาคอุตสาหกรรมของไทยนับเป็นผลพวงจากการลงทุนโดยตรงของต่างประเทศ (Foreign Direct Investment หรือ FDI) โดยเฉพาะญี่ปุ่น โดยญี่ปุ่นถือเป็นนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุด
 
อาจกล่าวได้ว่า FDI ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ ที่ดินชานเมืองหรือในต่างจังหวัดที่แต่เดิมมีศักยภาพทำแต่การเกษตร กลับสามารถแปลงเป็นที่ตั้งโรงงานอุตสาหกรรมได้  เมื่อศักยภาพเปลี่ยนไป ราคาก็เพิ่มขึ้นมหาศาล เมื่อมีกิจกรรมด้านอุตสาหกรรม การพัฒนาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็เกิดตามมา ซึ่งยิ่งทำให้ราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้นไปอีก เนื่องด้วยที่ดินสามารถแบ่งซอยมาใช้อย่างเข้มข้นยิ่งขึ้น และอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในที่ดินเพื่อการพาณิชย์ย่อมสูงกว่าที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม การเปลี่ยนแปลงจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม ยิ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปอย่างก้าวกระโดด


ภาพจาก bit.ly/3d9nRGX
 
แต่ 30 ปีผ่านไป ในขณะนี้ญี่ปุ่นกำลังจะย้ายออกจากไทย เช่น พานาโซนิกก็ย้ายไปเวียดนาม ชาร์ปก็ย้ายไปอินโดนีเซีย  อันที่จริง ประเทศไทยถือเป็น “ดีทรอยต์แห่งเอเชีย” เพราะ “ประเทศไทยถือเป็นศูนย์กลางการผลิตของบรรดาค่ายรถยนต์ญี่ปุ่น ที่ใช้เป็นฐานและครองตลาดเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ในปัจจุบัน โดยทั้งโตโยต้า มอเตอร์, ฮอนด้า มอเตอร์, นิสสัน มอเตอร์, มาสด้า, อีซูซุ มอเตอร์ส ต่างมีโรงงานในไทย ซึ่งโดยรวมแล้วในปี 2018 ค่ายรถยนต์ต่างๆ ผลิตรถยนต์รวมกัน 2.16 ล้านคันในไทย และราวครึ่งหนึ่งเป็นการผลิตเพื่อส่งออก”
 
นี่ถ้าบริษัทรถยนต์ย้ายออกไป บรรดาบริษัทที่เป็นซัพพลายเออร์ทั้งหลายก็คงพังไปด้วย ระบบเศรษฐกิจไทยก็คงพังไปกันใหญ่  ทุกวันนี้บริษัทใหม่ๆ ของญี่ปุ่น เกาหลี จีน ต่างไปอินโดจีน อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ เป็นอย่างมาก จะทำให้ประเทศเหล่านี้มีเศรษฐกิจที่เติบโตก้าวกระโดด และเชื่อว่าในไม่ช้าอาจจะทัดเทียมไทย และที่น่ากลัวก็คืออาจจะแซงหน้าประเทศไทยไปในที่สุดเช่นเดียวกับเกาหลีใต้ ไต้หวัน มาเลเซีย และจีน เป็นต้น
 
การย้ายออกของบริษัทยักษ์ใหญ่ของญี่ปุ่นที่กำลังทยอยเกิดขึ้นนั้น ไม่ใช่เพราะค่าแรงแพงกว่าประเทศเพื่อนบ้าน แต่เป็นเพราะค่าเงินบาทของไทยแข็งกว่าชาติอื่น ทำให้สินค้าที่ผลิตในไทยลดขีดความสามารถในการแข่งขันลงเนื่องจากราคาแพงขึ้น  นี่แสดงถึงความผิดพลาดในการบริหารเงินของธนาคารแห่งประเทศไทยและรัฐบาลไทย จึงทำให้เกิดภาวะเช่นนี้เป็นเวลานานจนกระทั่ง โรงงานญี่ปุ่นซึ่งเป็นเสมือน “กระดูกสันหลัง” ของอุตสาหกรรมไทย ต้องคิดถอยห่าง
 
ทุกวันนี้กัมพูชาก็เติบโตอย่างก้าวกระโดดเป็นอย่างมาก บริษัทยักษ์ใหญ่จากทั้งเกาหลี จีน ญี่ปุ่น สิงคโปร์ต่างพากันไปลงทุนกันเป็นจำนวนมาก รวมทั้งเมียนมาเช่นกัน  ถ้าไทยยังเป็นเหมือนเดิม ประชาชนจะอยู่ยากมาก ประเทศไทยอาจจะชะลอตัวอย่างรุนแรง กลายสถานะเป็น (2 หรือ) 3 ทศวรรษที่หายไปของญี่ปุ่น บ้านเมืองไทยอาจเหมือนอาเจนตินา หรือบราซิลในช่วงหนึ่งที่การพัฒนาต่างๆ ที่เคยเติบโตหยุดนิ่งหายไปเฉยๆ
 
สัดส่วนของภาคเกษตรกรรมและภาคอุตสาหกรรมในผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ พ.ศ.2494-2546



ภาพจาก bit.ly/2YLZlqd
 
ที่มา : https://bit.ly/2YKAJyq