ค่าเช่าควรเป็นกี่ % ของยอดขาย ถึงจะอยู่ได้
 

ขายดีซะมากมายแต่สุดท้ายค่าเช่าเอาไปกินหมด! เราเคยคุยกับร้านที่มาเช่าพื้นที่ด้านหน้าร้านสะดวกซื้อ เขาบอกว่าต้องจ่ายเดือนละ 15,000 ไม่รวมค่าน้ำค่าไฟ ได้ยินแบบนี้ก็อึ้ง ถามต่อว่าแบบนี้พี่อยู่ได้เหรอ? เขาก็บอกว่าพอได้กินได้ใช้แต่ไม่มีเหลือเก็บ! !! ก่อให้เกิดคำถามในใจว่า “ต้นทุนค่าเช่า” คืออีกตัวแปรสำคัญของธุรกิจ มันควรจะเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ ? 
 

เราควรต้องจ่ายแค่ไหน? ร้านเราจึงจะมีกำไรให้เหลือกินเหลือเก็บบ้าง

 

 

ต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) คือต้นทุนที่ไม่เปลี่ยนแปลงไปตามรายได้ของธุรกิจในช่วงเวลาหนึ่ง เช่นค่าเช่า เงินเดือนพนักงาน ค่าอุปกรณ์เครื่องจักร เป็นต้น แต่รู้หรือไม่ว่าค่าเช่าก็มี 2 ประเภท
 

1.ค่าเช่าตายตัว (Fixed rent) เป็นลักษณะต้นทุนคงที่ ตกลงกันไว้เท่าไหร่ก็จ่ายเท่านั้น (จนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงสัญญา) ซึ่งส่วนใหญ่สัญญาค่าเช่าก็นิยมทำในรูปแบบนี้ข้อดีคือเห็นต้นทุนชัดเจนว่าแต่ละเดือนเราต้องหาเงินให้ได้เท่าไหร่ ต้องขายของให้ได้เท่าไหร่ เพื่อให้มีเงินพอจ่ายค่าเช่า หักลบรายจ่าย คือมองเห็นภาพรวมกำไรง่ายขึ้น

 

2.ค่าเช่าแบบสัดส่วนยอดขาย ( Percentage rent) หรือ GP ค่าเช่าแบบนี้จะไม่ได้กำหนดตัวเลขตายตัว เป็นการจ่ายตามยอดขายประมาณ 17 – 30% ของรายได้ ซึ่งเงื่อนไขในแต่ละร้านแต่ละห้างก็จะไม่เหมือนกัน ข้อดีคือขายมากก็จ่ายมาก ถ้าช่วงไหนลูกค้าน้อย เราขายได้น้อยก็จ่ายน้อย ส่วนใหญ่ค่าเช่าแบบนี้จะใช้กับห้างหรือศูนย์การค้าที่เพิ่งเปิดใหม่ เปิดได้ไม่นาน ก็อยากให้พ่อค้าแม่ค้าเข้ามาจับจองพื้นที่ค้าขาย ก็จะเปิดสัญญาเช่าแบบนี้ในเบื้องต้น
 

 

แต่ค่าเช่าแบบ Fixed rent ที่โดยส่วนใหญ่ใช้กัน ก็มีทั้งที่คิดแบบเหมาต่อเดือนไปเลยว่าต้องจ่ายเท่าไหร่ หรืออีกแบบคือใช้เกณฑ์พื้นที่ต่อตารางเมตรเป็นเกณฑ์ จะกำหนดราคาต่อตารางเมตรเท่าไหร่ก็อยู่ที่ทำเลของพื้นที่เป็นสำคัญ เช่น

 

 

คิดง่ายๆ ถ้าเรามียอดขายต่อเดือน 100 บาท ต้นทุนค่าเช่าไม่ควรเกิน 20 บาท เราจะเหลือเงินอีก 80 บาท เอาไปหักต้นทุนต่างๆ เช่นค่าแรง 15 บาท ต้นทุนวัตถุดิบ 40 บาท ค่าใช้จ่ายอื่นๆ 5 บาท เท่ากับจะมีกำไรจริงๆ คือ 20 บาทต่อเดือน

 

แต่ถ้าค่าเช่าเราสูงเกินไปในขณะที่ค่าแรง + วัตถุดิบ + ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ของเราก็ยังมี กำไรที่ควรจะเหลือก็จะไม่เหลือ ถึงได้บอกว่าทำไม “ค่าเช่า” ถึงเป็นตัวแปรที่สำคัญในการอยู่รอดของธุรกิจ และไม่ใช่แค่นั้น แม้ค่าเช่าจะเป็น ต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) แต่ก็สัมพันธ์โดยตรงกับยอดขาย ถ้ายอดขายเราตกเมื่อไหร่ เปอร์เซ็นต์ค่าเช่าของเราก็จะสูงขึ้นทันที และจะไปเบียดเอากำไรให้เหลือน้อยลงหรือหายไปเลย

ดังตารางเปรียบเทียบต่อไปนี้

 

 

ยิ่งยอดขายน้อย แม้ค่าเช่าจะคงที่เหมือนเดิม แต่ก็เป็นตัวไปฉุดกำไรให้ต่ำลง วิธีการที่ดีที่สุดคือต้องเพิ่มสัดส่วนยอดขายให้ไปสู่ “จุดคุ้มค่าในการลงทุน” ซึ่งก่อนเปิดร้านใดๆ ก็ตาม ควรคำนวณให้ชัด ยกตัวอย่างเช่น

แสดงว่าถ้าเป็นโมเดลตามที่คิดร้านกาแฟแห่งนี้มีต้นทุนค่าเช่าอยู่ที่ 16% ถ้าร้านมีวิธีในการเพิ่มยอดขายให้ดีเช่นมีโปรโมชัน , พัฒนาการขายช่องทางออนไลน์ หรือเพิ่มสินค้าในร้านให้น่าสนใจก็เท่ากับกระตุ้นให้เพิ่มยอดขายได้มากขึ้น เมื่อไปเฉลี่ยคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ค่าเช่าก็จะถูกลงได้อีก แต่ถ้าเมื่อไหร่ก็ตามที่ยอดขายตกลงไปจากที่คำนวณในเบื้องต้น เปอร์เซ็นต์ค่าเช่าก็จะสูงสวนทางขึ้นมาทันทีเช่นกัน

 

ฉะนั้นอย่าประมาทและอย่าคิดว่าค่าเช่าซึ่งเป็นต้นทุนคงที่ จะไม่มีมีผลอะไรกับธุรกิจ หลายร้านที่ขายดีแต่ไม่รอดเพราะค่าเช่าก็มีให้เห็นเป็นตัวอย่าง สำคัญคือคุณต้องวางโมเดลการขาย กำหนดกรอบให้ชัดเจน ว่าต้องทำยอดเท่าไหร่ ขายแค่ไหนถึงจะมีรายได้สัมพันธ์กับค่าเช่า ถ้าวางแผนดี บริหารดี ค่าเช่าแพงไหน เราก็สู้ได้

 

นักเขียน

คุณรัตนชัย ม่วงงาม (เปี๊ยก)