มีเหนื่อย! นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ปี 2020
 

อาชีพ “นายหน้า” เคยเฟื่องฟูในยุคหนึ่ง ไม่ว่าจะนายหน้าขายที่ดิน ขายบ้าน ขายคอนโดมิเนียม ขายรถยนต์ แม้แต่ขายประกันรายได้ก็ยังดี “ถ้าคนมีกำลังซื้อ” สวนทางกับยุคนี้สิ้นเชิง “กำลังซื้อหดหาย” “คนรัดเข็มขัดแน่นยิ่งกว่าเข็มขัดกางเกง” ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ก็ว่าเหนื่อยแล้ว แต่ www.ThaiFranchiseCenter.com มองว่าปีหน้าคนที่เข้ามาเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หากไร้ประสบการณ์และไม่มีคอนเนคชั่นที่ดี ยังไงก็ “มีเหนื่อย”

 

สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ปี 2562 -2563
 

ภาพจาก bit.ly/2mBGy22

ย้อนไปตั้งแต่ปี 2561 ต่อเนื่องกับปี 2562 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทย เริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเด่นชัด อันเป็นมาจากปัจจัยลบหลายประการ ภาวะเศรษฐกิจ การเมือง ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่น หนี้ครัวเรือนสูง แบงก์เข้มงวดปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะมาตรการควบคุม LTV ซึ่งในปี 2562 นี้เองที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมติดลบกว่า 15%  แต่หากแยกเป็นเคสย่อย ตลาดคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบหนักสุด เพราะเจอผลจาก LTV มากว่า ซึ่งประเมินว่าปี 2562 นี้เฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมจะติดลบประมาณ 20% ส่วนตลาดบ้านแนวราบคาดว่าจะติดลบประมาณ 10%

 

และผลจากสภาพการเมือง ภาวะเศรษฐกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศที่มีผลต่อรายได้ของประชากรดังกล่าว คาดการณ์ไปถึงในปี 2563 ที่แม้จะระบุว่าโอกาสของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มฟื้นตัวอันเนื่องมาจากเทคโนโลยีดิจิทัลที่ให้ตัวแทนนายหน้าได้มีเครื่งมือในการเข้าถึงลูกค้ามากขึ้น และภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีโปรเจคในการก่อสร้างมากขึ้นอาจจะมองได้ว่า โอกาสของนายหน้าที่จะสร้างรายได้ก็มีมากขึ้น แต่ทั้งนี้ก็ยังมองว่านายหน้าที่จะเติบโตได้ดีในปี 2563 ต้องมีสายป่านที่แข็งแรง สำหรับนักขายมือใหม่ ยังไงก็เหนื่อยเป็นพิเศษ

 

*** LTV ย่อมาจาก loan-to-value ซึ่งหมายถึง สัดส่วนจำนวนบัญชีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ที่มีมูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน อสังหาริมทรัพย์ เกินร้อยละ 90 เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง อธิบายง่ายๆ ก็คือ LTV มีหน้าที่คัดกรองคุณภาพของลูกหนี้ และป้องกันการเกิดปัญหาหนี้เสียเพิ่มมากขึ้น เพราะปัจจุบันมีการเล่นแง่กับการกู้สินเชื่ออย่างมากมาย ***

 

“ภาษีใหม่” คาดว่าจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในปี 2563
 

ภาพจาก bit.ly/2nmc7x6

เรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จะมีบังคับใช้ภายในปี 2563 จะทำให้คอนโดฯที่อยู่ในมือผู้ซื้อ นักลงทุน หรือปล่อยเช่า หรือที่ซื้อไว้เป็นหลังที่สอง จะนำออกมาขาย เพราะไม่ต้องการจ่ายภาษี ซึ่งจะทำให้สินค้าในกลุ่มนี้จะเข้ามาแข่งขันกับคอนโดฯที่มีสต๊อกคงค้างของผู้ประกอบการที่มีอยู่ล้นในตลาด และจะเห็นการลดราคาเพื่อเร่งระบายสต๊อกบ้านพร้อมอยู่มากขึ้น เพื่อกระตุ้นยอดขาย ดังนั้น ผู้ประกอบการควรพิจารณาอย่างรอบครอบในการลงทุนใหม่ หรือไม่ควรโหมเปิดโครงการใหม่เพื่อกระตุ้นยอดขาย เพราะหากตลาดกลับมาดีขึ้นอาจไม่มีเม็ดเงินมากพอในการลงทุนรอบใหม่

 

แม้ว่าตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ จะชะลอตัว แต่ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังคงต้องเดินหน้าสร้างยอดขายต่อเนื่อง หลายรายยังคงเปิดโครงการใหม่ตามแผนที่วางเอาไว้ จากการรวบรวมพบว่า 5 บริษัทอสังหาฯ เร่งทำยอดขายรวมได้กว่า 159,209 ล้านบาท 
 

แม้ภาพรวมของตลาดนายหน้าจะไม่เฟื่องฟูแต่ในส่วนของบริษัทด้านอสังหาริมทรัพย์มีการลงทุนมากขึ้นแต่ปรับรูปแบบของอสังหาฯให้สอดคล้องกับความต้องการมากขึ้น โดยแนวโน้มในเรื่องความต้องการหรือดีมานด์ไม่เคยลดลง ไม่ว่าจะผ่านไป 5-10 ปี แต่พื้นที่ในการปลูกสร้างเริ่มน้อยลง อย่างเช่น ห้องชุดเคยมี 45-50 ตารางเมตร เหลือเพียง 20-26 ตารางเมตร หรือบ้านเดี่ยวก็มีการออกแบบให้มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นในราคาที่ประหยัดมากขึ้น เพื่อดึงดูดลูกค้าให้กล้าตัดสินใจซื้อได้มากขึ้นด้วย

 

 

ภาพจาก bit.ly/2nqH8Qz

สำหรับใครที่มองว่า “อาชีพนายหน้า” กับ “เปอร์เซ็นจากการขายสินทรัพย์” เป็นอะไรที่น่าสนใจ บางคนมองว่านี่คือธุรกิจจับเสือมือเปล่าที่ไม่ต้องลงทุนอะไร หากใครต้องการจะเดินหน้าในอาชีพนี้สิ่งสำคัญที่ควรรู้คือ
 

1.รู้จักหาทรัพย์มาขาย
 

เริ่มจากการหาข้อมูลของทรัพย์เพื่อมาขายสามารถหาได้จากป้ายประกาศ อินเตอร์เน็ต ญาติพี่น้องเพื่อนๆ แต่สำหรับนายหน้ามือใหม่แนะนำให้เริ่มหาจากแหล่งที่ตนเองรู้หรือเชี่ยวชาญเช่นเริ่มจากแถวบ้านแถวที่ทำงาน เพราะมีความรู้ความชำนาญในพื้นที่นั้นๆเป็นอย่างดี เริ่มจากทรัพย์เล็กๆก่อนเพื่อฝึกฝนความรู้ความสามารถเมื่อชำนาญแล้วค่อยขยับเริ่มจับทรัพย์ใหญ่วงการนายหน้าจะเรียกขั้นนี้ว่า หา Listingอาจต้องลงแรงหน่อยในช่วงแรกเพราะยังไม่มีนักลงทุนที่รู้จักแต่พอทำไปสักพักเราเริ่มมีเครือข่ายรู้จักนักลงทุนคราวนี้การปิดจ๊อบก็อาจจะง่ายขึ้น
 

2.รู้จักกำหนดพื้นที่ของตัวเองขึ้นมา (Farming)
 

คือการกำหนดพื้นที่และขอบเขตการขายขึ้นมาเช่น ทำเลที่เรากำหนดไว้ ราคาซื้อต้องอยู่ในวงเงินเท่าไหร่ โซนที่สนใจมีหมู่บ้านกี่แห่ง ตึกขนาดเท่าไรลักษณะใด มีประกาศขายกี่หลัง ขายอยู่ที่เท่าไหร่ ขายได้จริงเท่าไหร่ ที่ดินเปล่าตารางละเท่าไร ราคาประเมินธนาคารเท่าไร ต้องลงลึกแบบรู้ลึกรู้จริงเพื่อได้ Listมาอย่างประสิทธิภาพ
 

3.รู้จักการทำสัญญาแต่งตั้งนายหน้า
 

ภาพจาก https://pixabay.com

สัญญาการแต่งตั้งนายหน้าจะมีด้วยการ 2 แบบบคือแบบเปิดและแบบเปิด แนะนำให้ทำแบบปิดจะดีกว่าแบบเปิดเพราะให้สิทธินายหน้าผู้นั้นเพียงผู้เดียวในการขาย โดยระบุในสัญญาสิ้นสุดเมื่อใด เจ้าของก็ไม่เสียสิทธิ์โอกาสที่จะขายเองให้กับบุคคลที่อยู่นอกรายชื่อนายหน้าอสังหาหรือตัวแทนอีกด้วย

4.ช่องทางทำการตลาด
 

ภาพจาก https://pixabay.com

นายฟหน้าที่ดีต้องมีไอเดียในการขาย รู้จักพลิกแพลง มีการเจรจาต่อรอง สามารถบอกข้อดีข้อเสียทำตัวให้น่าเชื่อถือได้ รวมถึงเลือกใช้สื่อให้เป็นประโยชน์ไม่ว่าสื่อออนไลน์หรือออฟไลน์ ป้ายติดประกาศในย่านชุมชนนั้น หรือในเว๊ปไซต์ที่ประกาศซื้อขายบ้าน รวมถึงใช่ช่องทางโซเชียลเพื่อเข้าถึงลูกค้าได้ง่าย
 

 

ภาพจาก bit.ly/2oTNMPG

นายหน้าอสังหาจำเป็นต้องมีความรู้ เพื่อยื่นกู้ขอสินเชื่อให้กับลูกค้า(ผู้ซื้อ) เพราะการปล่อยสินเชื่อแต่ละสถาบันการเงินจะมีเงื่อนไขแตกต่างกันไป ไม่ใช่ว่าจะเลือกธนาคารไหนก็ได้ นายหน้าอสังหาต้องมีความรู้ข้อมูลของแต่ละธนาคารเบื้องต้น

 

6.กฎหมายขั้นตอนการทำธุรกรรมสำนักงานที่ดิน
 

สิ่งที่ต้องรู้คือค่าธรรมเนียมการเสียภาษีต่างๆ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งใช้ราคาประเมินจากกรมที่ดินเป็นเกณฑ์ ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ผู้ขายต้องเสีย ถ้าถือครองไม่ถึง 5ปี หรือโอนชื่อเข้าทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปีต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%  รวมถึงอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมในการโอนควรมีความรู้เบื้องต้นเพื่อแจ้งให้ลูกค้าเตรียมไว้

 

ปัจจุบันมีคอร์สสอนเพื่อเป็นนายหน้าให้แก่ผู้สนใจซึ่งมีการเสียค่าสมัคร ซึ่งหากใครสนใจสามารถหาข้อมูลเพิ่มเติมได้แบบออนไลน์แต่ก่อนอื่นต้องเช็คตัวเองให้แน่ใจก่อนว่าสนใจและต้องการทำงานด้านนี้จริงจัง ไม่ใช่ทำตามกระแส ทำตามคำแนะนำ หากใจไม่รัก โอกาสเหนื่อยในธุรกิจนี้จะมีมากขึ้น

 

ผู้อ่านสามารถติดตามข่าวสาร ทุกความเคลื่อนไหวธุรกิจแฟรนไชส์และ SMEs รวดเร็ว รอบด้าน

ติดตามได้ที่ Add LINE id: @thaifranchise

 

ต้องการข้อมูลข่าวสาร ต้องการอัพเดทข้อมูลการตลาด หรือแนวทางการทำธุรกิจ ติดตามได้ที่ www.thaifranchisecenter.com/document/index.php

 

บทความ SMEs | การเริ่มต้นธุรกิจใหม่ | ความรู้ทั่วไปทางธุรกิจ มีเหนื่อย! พ่อค้าแม่ค้าตลาดนัด ปี 2020 คิดอะไรไม่ออก! เบื่องานประจำ! ไม่มีอะไรทำ! ก็เลือกมาเป็นพ่อค้าแม่ค้า ในยุคสมัยหนึ่งอาชีพพ่อค้าแม่ค้าเคยบูมมาก ยิ่งเศรษฐกิจดีคนมีกำลังซื้อ คนขายของสนุกมากขายมือเป็นระวิงกำไรต่อวันกว่า 1,000 บาท บางคนขายของเดือนเดียวรายได้ดีกว่าทำงานประจำ แต่นั่นคือเรื่องในอดีตที่ปัจจุบันทุกอย่างเปลี่ยน.. 72months ago   2,494  6 นาที

บทความ SMEs | การเริ่มต้นธุรกิจใหม่ | ความรู้ทั่วไปทางธุรกิจ มีเหนื่อย! พนักงานบริษัท ปี 2020 บริษัทซันโย เอ็นจิเนียริ่ง (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทผลิตชิ้นส่วนแม่พิมพ์ แม่พิมพ์ และซ่อมแซมแม่พิมพ์ และชิ้นส่วนโลหะ ประกาศเลิกจ้างพนักงานทุกคนมีผลตั้งแต่ 31 สิงหาคม 2562  ขยับมาอีกหน่อยวันที่ 28 สิงหาคม 2562 บริษัท GM General Motors Thailand ที่ตั้งอยู่ภายในนิคมอุตสาหกรรม อิสเทิร์นซีบ.. 72months ago   4,485  6 นาที

บทความ SMEs | การเริ่มต้นธุรกิจใหม่ | ความรู้ทั่วไปทางธุรกิจ มีเหนื่อย! เซลล์ขายรถยนต์ ปี 2020 อาชีพ “เซลล์” สงวนไว้สำหรับคนที่มีใจรักในงานบริการ ชอบพบปะผู้คน ชอบการพูดคุย  บุคลิกของเซลล์ “ต้องใจเย็น” “ยิ้มเก่ง” ยิ่งถ้าหน้าตาดีๆ ก็ยิ่งมีโอกาสขายสินค้าได้ง่ายขึ้น ที่สำคัญเราจะเห็นเซลล์ทุกคน มีการแต่งกายที่ดี บุคลิกดี นั่นเพราะสิ่งเหล่านี้.. 72months ago   1,603  7 นาที

บทความ SMEs | การเริ่มต้นธุรกิจใหม่ | ความรู้ทั่วไปทางธุรกิจ มีเหนื่อย! พนักงานธนาคาร ปี 2020 ย้อนกลับไปเมื่อประมาณ 20-30 ปีก่อน อาชีพพนักงานธนาคารถือเป็นอาชีพที่ดูดีมีความมั่นคง รายได้ดี โบนัสก้อนโต สวัสดิการดีงาม ทำให้ใคร ๆ ก็ใฝ่ฝันอยากจะเข้าไปทำงานธนาคารกันมากมาย แต่ปัจจุบันปัญหาเศรษฐกิจและเทคโนโลยีต่าง ๆ เข้ามามากขึ้น ทำให้อุตสาหกรรมขนาดกลางและขนาดย่อมได้รับผลกระทบ รวมถึงธนาคาร.. 73months ago   7,984  7 นาที

บทความ SMEs | การเริ่มต้นธุรกิจใหม่ | ความรู้ทั่วไปทางธุรกิจ มีเหนื่อย! ธุรกิจ SMEs ปี 2020 ทำธุรกิจไม่ว่ายุคไหนต่างก็ “มีเหนื่อย” อยู่ที่จะ “เหนื่อยมาก” “เหนื่อยน้อย” ก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของประชาชนเป็นสำคัญ และต้องยอมรับความจริงว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเศรษฐกิจมีการชะลอตัวอย่างมาก โอกาสเกิดและเติบโตของธุรกิจรายใ.. 72months ago   1,997  7 นาที

บทความ SMEs | การเริ่มต้นธุรกิจใหม่ | ความรู้ทั่วไปทางธุรกิจ มีเหนื่อย! พนักงานขายประกัน ปี 2020 ตัวแทนประกันทั้งหลายอ่านแล้วอย่าเพิ่งโกรธกันนะ เพราะผลการสำรวจระบุชัดว่า “อาชีพขายประกัน” คืออาชีพที่อยู่กับคำ “ปฏิเสธ” และเป็นอาชีพที่คนร้อง “ยี้” มากกว่าร้อง “เยส” ไม่ใช่ว่า “การขายประกันเป็นอาชีพไม่ดี” หลายคนที่ทำแล้วดี ทำแล้วม.. 71months ago   3,363  6 นาที

นักเขียน

คุณรัตนชัย ม่วงงาม (เปี๊ยก)