หมดยุคเสือนอนกิน! ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า
 

คิดกันเล่นๆ ถ้าเรามีเงินทุนสักก้อน มีที่ดินสักแปลง เราจะใช้ทำอะไร? คำตอบที่ได้ส่วนใหญ่มักบอกว่า “ทำอพาร์ทเม้นท์” ความเชื่อเดิมๆที่มองว่านี่คือธุรกิจ “เสือนอนกิน” สร้างห้องไว้รอคนมาเช่า ถึงเดือนก็รับเงิน สบายๆ  แต่ ณ วันนี้ คำว่า “เสือนอนกิน” ไม่ใช่จะเกิดขึ้นได้ง่ายๆ ใครที่กำลังมองหาช่องทางลงทุนแบบสร้างอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าลองมาฟังข้อมูลน่าสนใจที่ www.ThaiFranchiseCenter.com นำมาฝากแล้วค่อยตัดสินใจกันอีกทีว่าธุรกิจนี้ยังน่าสนใจแค่ไหน

 

ขั้นแรกเราลองมาคำนวณต้นทุนกำไรจากธุรกิจก่อนว่าเป็นอย่างไร
 

สมมุติเรามีที่ดินเปล่า และสร้างห้องพักได้ประมาณ 20 ห้อง ราคาค่าก่อสร้างและเฟอร์นิเจอร์ ประมาณ 6,000,000 บาท แต่หากเป็นในพื้นที่กรุงเทพฯ ราคานี้คงเป็นไปไม่ได้และจะต้องขยับสูงกว่านี้แน่ และถ้าเราทำงานประจำมีเงินเดือนประมาณ 30,000 บาท หากไม่มีเงินลงทุนก็ต้องขอกู้จากธนาคาร ที่ส่วนใหญ่ให้กู้ในระยะเวลา 10 ปีสำหรับหอพัก ดอกเบี้ยประมาณ 1% ต่อเดือน คือถ้ากู้มา 6 ล้าน เราต้องจ่ายดอกเบี้ยเดือนละ 60,000 บาท ในเวลา 10 ปี

 

ถ้าเราสร้างหอพักเสร็จเปิดให้เช่า 20 ห้อง คิดค่าเช่าเดือนละ 3,000 ในกรณีที่มีคนเช่าเต็มทุกห้อง รายได้ต่อเดือนคือ 60,000 บาท  ใน 1 ปีมีรายได้ 720,000 บาท  แต่ในความเป็นจริงห้องเช่าอาจไม่ได้เต็มทุกห้อง รวมถึงการย้ายเข้าย้ายออกที่ทำให้รายได้เราไม่แน่นอน ลองคิดแค่ 70% ตลอดทั้งปี เราจะมีรายได้ 504,000 บาท นั้นคือโอกาสที่เราจะขาดทุนนั้นมีมากกว่าได้กำไร  จึงทำให้หลายคนรู้สึกว่านี่ไม่ใช่ธุรกิจเสือนอนกินอีกต่อไป คนที่ทำลงไปแล้วบ่นดังๆ อยากขายทิ้งให้รู้แล้วรู้รอดด้วยซ้ำไป

 

ยัง..ยังไม่จบเท่านี้ เมื่อกี้คือคำนวณเรื่องดอกเบี้ยและรายได้ ค่าใช้จ่ายหอพักนั้นมีจิปาถะอีกเยอะประเภทงานซ่อมต่างๆ รวมถึงค่าภาษีโรงเรือนในแต่ละปี และเดี๋ยวนี้หอพักคนเช่าต้องการเรื่องความปลอดภัย ก็ต้องมีเงินเดือนของ รปภ. กลายเป็นต้นทุนที่พอกพูนสวนทางกับรายได้ที่ไม่ได้ดีอย่างที่คิดนัก

 

หนักข้อยิ่งขึ้นไปอีก เมื่อมีการประกาศในราชกิจจานุเบกษา ลงวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2561 เรื่อง “ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2561”  เป็นกฎหมายที่กำหนดขึ้นมาเพื่อป้องกันผู้เช่าให้ได้รับความเป็นธรรมจากสัญญาเช่า เท่ากับว่าเป็นการทับถมภาะไปทางฝั่งเจ้าของธุรกิจมากยิ่งขึ้น เข้าตำรากลืนไม่เข้าคายไม่ออก ซึ่งหากเราทำความเข้าใจกฎหมายฉบับนี้จะพบว่า

ในมุมของคนเช่าอาจเฮดังๆ แต่สำหรับผู้ให้เช่าเท่ากับว่ากฎหมายใหม่นี้ซ้ำเติมธุรกิจให้ยิ่งแย่มากขึ้น กลายเป็นภาระและความเสี่ยงตกกับผู้ให้เช่าเต็มๆ 

 

ซึ่งหากจะวิเคราะห์เจาะลึกลงไปว่าสาเหตุสำคัญที่ทำให้ธุรกิจอพาร์ทเม้นจากเสือนอนกินกลายเป็นธุรกิจน่าปวดหัว มูลเหตุสำคัญนั้นมาจากอะไร ถ้าไม่นับรวมเรื่องคู่แข่งที่มีมากขึ้น กฎหมายที่เอื้อประโยชน์ให้ผู้เช่ามากเกินไป สิ่งที่เป็นตัวแปรสำคัญอีกประการคือ “พฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนไป”

 

ข้อมูลจากบริษัทผู้ก่อสร้างอาคารชุด และคอนโดอย่าง พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่า

พิจารณาจากข้อมูลเหล่านี้จะพบว่าสิ่งที่เป็นตัวแปรการตัดสินใจเช่าของลูกค้าคือความสะดวกสบาย หากสัดส่วนราคาการเช่านั้นใกล้เคียงกันหรือราคาไม่ต่างกันจนมากเกินไป หลายคนตัดสินใจเช่าคอนโดมิเนียม ดีกว่าเข้าอยู่อพาร์ทเม้นท์ เพราะเชื่อมั่นในความสะดวกสบาย ความปลอดภัย  และดูยกระดับการใช้ชีวิตตัวเองให้ดูมีคุณภาพมากขึ้นได้ 

ดังนั้นเราจึงเห็นเทรนด์การลงทุนก่อสร้างคอนโดมิเนียม ผุดมาราวกับดอกเห็ดโดยเฉพาะตามเส้นทางสถานีรถไฟฟ้าต่างๆ ผลกระทบนี้ส่งไปถึงเจ้าของอพาร์ทเม้นท์โดยตรง ที่ยิ่งเป็นหอพักเก่า และไม่ทำนุบำรุง ลูกค้ายิ่งหนีหาย ดังนั้นต้นทุนสำคัญอีกประการของธุรกิจอพาร์ทเม้นท์คือ “การปรับปรุง” ให้ทันสมัยและน่าใช้งานอยู่เสมอ

 

ในภาพรวมอพาร์ทเม้นท์ยังคงน่าสนใจหากอยู่ใกล้สถานศึกษา แต่หากในพื้นที่โดยรอบมหาวิทยาลัยนั้นเยอะเกินไปคนส่วนใหญ่จะเลือกอพาร์ทเม้นท์ที่อยู่ใกล้มหาลัยมากที่สุด ใครที่ลงทุนก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ในจุดที่อยู่ไกลออกไป จะมีความเสี่ยงสูงกว่า สิ่งที่ผู้ลงทุนในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ต้องเร่งปรับตัวนับจากนี้คือ การรีโนเวทอพาร์ทเม้นท์ให้สวยงาม และบริการต่างๆ ต้องมีคุณภาพ ในมุมมองของคนที่จะเข้ามาทำธุรกิจนี้ใหม่คงเป็นเรื่องยากที่กว่าจะก้าวไปถึงจุดคุ้มทุนหรือกำไร

แต่สำหรับคนที่ไม่ได้กู้เงินธนาคารมาลงทุนหรือผ่อนชำระกับธนาคารหมดแล้ว เผื่อรักษาธุรกิจให้อยู่รอดต่อไปก็ต้องใส่ใจในรายละเอียดเกี่ยวกับความสะอาด ความทันสมัย ในยุคที่พฤติกรรมผู้เช่าเปลี่ยนไป เจ้าของธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าก็ต้องก้าวตามให้ทันเช่นกัน

 

สำหรับท่านใดที่ต้องการข้อมูลข่าวสาร ต้องการอัพเดทข้อมูลการตลาด หรือแนวทางการทำธุรกิจเรามีรวบรวมบทความมากมาย ติดตามได้ที่ goo.gl/Io5k2S

 
ขอบคุณรูปภาพจาก www.facebook.com/plusproperty.agency

 

ขอบคุณข้อมูลจาก  bit.ly/2E078Xy ,  bit.ly/2RuZr3H
 

บทความ SMEs | การเริ่มต้นธุรกิจใหม่ | ความรู้ทั่วไปทางธุรกิจ หมดยุคเสือนอนกิน! ธุรกิจธนาคาร สมัยก่อนถ้าบอกว่าบ้านไหนมีลูกมีหลานทำงานธนาคาร ภาพลักษณ์ที่ถูกมองคือความโก้ หรู  หน้าตาดี  ที่สำคัญเงินดีและมีอนาคตที่จะก้าวไปไกล แต่หลังจากที่กระแสFinTech เริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้นก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในหลายด้านไม่เว้นแม้แต่ธุรกิจภาคการเงินอย่างธนาคารที่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ.. 59months ago   2,140  5 นาที

บทความ SMEs | การเริ่มต้นธุรกิจใหม่ | ความรู้ทั่วไปทางธุรกิจ หมดยุคเสือนอนกิน! ธุรกิจโรงภาพยนตร์ คำว่าหมดยุคเสือนอนกิน!ธุรกิจโรงภาพยนตร์ไม่ได้หมายความว่า “ธุรกิจโรงภาพยนตร์ กำลังจะหายไป” จากเดิมที่โรงภาพยนตร์เหมือนเป็นจุดนัดพบของวัยรุ่น หนุ่มสาว  ไม่รู้จะทำอะไรไม่รู้จะไปเที่ยวไหน ก็ไปดูหนังในโรงภาพยนตร์ นั่นคือภาพในอดีตที่ปัจจุบันสิ่งเหล่านี้ได้เปลี่ยนแปลงไป.. 59months ago   2,779  6 นาที

บทความ SMEs | การเริ่มต้นธุรกิจใหม่ | ความรู้ทั่วไปทางธุรกิจ หมดยุคเสือนอนกิน! ธุรกิจร้านเกมส์ Internet Café ย้อนกลับไปสัก 10-15 ปีก่อน เป็นยุคเรืองรองของธุรกิจร้านเกมส์และ Internet Café ยุคนั้นถือว่าเฟื่องฟูจริงๆ จำได้ว่าตอนอยู่ประมาณ ม.ปลาย เราเคยสนุกมากกับการไปเล่นเกมส์ Winning เลิกเรียนต้องรีบไปร้านเกมส์บางทีก็ไปไม่ทันคนอื่นเขามาเล่นกันเต็ม ต้องนั่งรอ ก็ยอม ค่าใช้จ่ายในการเล่นก็แค่ 15-.. 59months ago   2,492  6 นาที

บทความ SMEs | การเริ่มต้นธุรกิจใหม่ | ความรู้ทั่วไปทางธุรกิจ หมดยุคเสือนอนกิน! ธุรกิจตู้เติมเงิน น่าสนใจว่าธุรกิจยุคใหม่ต่อจากนี้จะมีการปรับตัวอย่างไรให้ก้าวทันกระแสเทคโนโลยีที่เข้ามามีบทบาทต่อการทำธุรกิจอย่างแท้จริง ในอดีตมีหลายธุรกิจที่เคยทำกำไรมหาศาลแต่เมื่อถูก Disrupt ด้วยเทคโนโลยียุคใหม่ ในแง่ผู้บริโภคอาจได้ประโยชน์แต่หลายธุรกิจที่ปรับตัวไม่ทันถึงขั้นต้องปิดกิจการ ลดจำนวนสาขา&nbs.. 60months ago   1,716  5 นาที

บทความ SMEs | การเริ่มต้นธุรกิจใหม่ | ความรู้ทั่วไปทางธุรกิจ หมดยุคเสือนอนกิน! ธุรกิจร้านซ่อมคอมพิวเตอร์ ไม่น่าเชื่อว่ายุคดิจิทัลที่คนรู้จักกับคอมพิวเตอร์และ Smartphone ให้ความสำคัญราวกับเป็นปัจจัยที่ 5 ของการดำรงชีวิต แนวทางที่ดูเหมือนจะดีแต่กลับไม่ดีสำหรับ “ธุรกิจร้านซ่อมคอมพิวเตอร์” เราเชื่อว่าในช่วงเวลาหนึ่งเกือบทุกคนเคยต้องยกคอมพิวเตอร์ของตัวเองแบกเคสขึ้นรถ ขึ้นแท็กซี่ เอาไปใ.. 60months ago   1,874  6 นาที

บทความ SMEs | การเริ่มต้นธุรกิจใหม่ | ความรู้ทั่วไปทางธุรกิจ หมดยุคเสือนอนกิน! ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า คิดกันเล่นๆ ถ้าเรามีเงินทุนสักก้อน มีที่ดินสักแปลง เราจะใช้ทำอะไร? คำตอบที่ได้ส่วนใหญ่มักบอกว่า “ทำอพาร์ทเม้นท์” ความเชื่อเดิมๆที่มองว่านี่คือธุรกิจ “เสือนอนกิน” สร้างห้องไว้รอคนมาเช่า .. 68months ago   3,433  5 นาที

บทความ SMEs | การเริ่มต้นธุรกิจใหม่ | ความรู้ทั่วไปทางธุรกิจ หมดยุคเสือนอนกิน! ธุรกิจโรงแรม ประเทศไทยขึ้นชื่อว่าเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลก คนต่างชาติต่างภาษานิยมที่จะเดินทางเข้ามาในเมืองไทย ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการท่องเที่ยวก็คือ “ธุรกิจที่พักและโรงแรม” จึงได้อานิสงส์ที่เติบโตเพิ่มขึ้นทุกปี แต่ถ้าสังเกตให้ดีธุรกิจโรงแรมเองก็ใช่ว่าจะอยู่ง่ายๆ สบายๆ รอให้มีลูกค้าเข้.. 59months ago   1,903  6 นาที

นักเขียน

คุณรัตนชัย ม่วงงาม (เปี๊ยก)